Napi Gazdaság, 2009. március (19. évfolyam, 41-62. szám)
2009-03-27 / 60. szám
INGATLANPIAC NAPI GAZDASÁG 2009. MÁRCIUS 27-28., PÉNTEK-SZOMBAT HARMADÁVAL CSÖKKENHET AZ ÜGYLETEK SZÁMA Változást sürget a lízingszövetség A lakossági és a kis- és középvállalati (kkv) ingatlanok pénzügyi lízingfinanszírozása tavaly összesen 52 milliárd forintra rúgott. A Magyar Lízing Szövetség szerint amennyiben sikerülne már kidolgozott módosítási javaslataikat keresztülvinni, azt ezt követő három év alatt éves szinten 150-170 milliárd forintra futhatna fel az ingatlanvisszlízinggel bevonható pótlólagos forrás öszszege. Mint kifejtették: emellett ráadásul a költségvetésnek közvetlenül 4-4,5 milliárd forint bevételt eredményezne a lízingcégek által külön fizetendő 2 százalékos vagyonszerzési illeték. Mindehhez szükséges - mint azt a szövetség már többször javasolta - az uniós támogatások átcsoportosítása, a források a pénzügyi lízing számára is elérhetővé tétele. A jogszabályokat olyan értelemben is módosítani kellene, hogy a visszlízingelt ingatlanoknál az illeték alapja az ingatlan eladási ára és a lízingszerződésben meghatározott visszafizetendő tőkerész közötti különbözet legyen. Az ingatlanpiac reakciója sokkal lassabb, mint a tőkepiacoké, ezért a szövetség szerint a visszaesés lényegesen később látszik. Ezzel együtt a múlt év, különösen a válsággal keményen érintett utolsó negyedév már igencsak kedvezőtlen folyamatokat jelez. Míg ugyanis 2007-ben a piac még 50 százalékkal bővült, és a tavalyi első félév is 45 százalékos dinamikát mutatott, a teljes 2008-as évben már csak 2 százalékos volt a növekedés. Az utolsó negyedévben ugyanis meglehetősen drasztikus, 38 százalékos viszszaesés következett be, a szerződések számánál ugyanez 32 százalékot ért el. A számokat természetesen nagyban befolyásolták az ingatlanpiaci hatások. Tavaly az ingatlanárak már nem nőttek. A magas betéti kamatok miatt ugyanis természetes jelenségnek számít, hogy az ingatlanok először reál-, majd nominálértékben is leértékelődnek. Korábban a bankok és a lízingtársaságok egymással versengve adtak hitelt forgalmi értékbecslések alapján kiegészítő ingatlanfedezetre. Ennek az időszaknak azonban vége. Az ingatlanok árazásában a szövetség szakértőinek véleménye szerint paradigmaváltás zajlik: a forgalmi típusú ármeghatározás helyett a költésalapú árazás kerül előtérbe. A lízingszövetségnél úgy látják, új személetet jelent az is, hogy az üzemeltetési költségek komoly áralakító tényezővé váltak. A magas rezsit a befektetők egyszerűen levonják az „értékből”. További gondot okoz, hogy a jelenlegi kedvezőtlen piaci környezetben a korábbiaknál is jobban hiányzik a transzparens, közhiteles idősoros ingatlanstatisztika. A lízingcégek a nehezedő piaci körülményekre a bankokhoz hasonlóan kockázati étvágyuk csökkentésével reagáltak. Ez konkrétan hosszabb bevizsgálási időt, nagyobb fedezetet jelent. Erősítették a biztosítéki rendszert is, vagyis nőttek a fedezetelvárások, az úgynevezett nullás igazolásokat pedig sokkal alaposabban vizsgálják. Felértékelődött az erős kontroll, a folyamatos monitoring szerepe. A problémás ügyeket is intenzívebben kezelik a korábbinál. B. VARGA JUDIT 1 : Az idei évet számtalan tényező befolyásolja kedvezőtlenül. A lízingszövetség szerint az új ingatlanok értékesítésének visszaesése akár csaknem harmadával is csökkentheti az ügyleteket. A visszaeséshez 5-10 százalékos mértékben járulhat hozzá a hitelezés szigorodása, az önerő növekedése, valamint az ingatlanok forgalmi értékének csökkenése. Az értékesítési visszaesés hatásához hasonló mértékű növekedést hozhat azonban, hogy a hitelnél kevésbé számít kockázatosnak a lízing. LAKÁSLÍZING (SZERZŐDÉSSZÁM, ELSŐ NEGYEDÉV) Lízingcég 2008 2009* Lombard 13 52 UniCredit 10 31 CIB 55 12 Erste-Immorent 22 30 Raiffeisen5 3 OTP 218 31 ^becsült Forrás: Magyar Lízingszövetség PÁLYÁZATI HIRDETMÉNY Gödöllő Város Önkormányzata a feladatkörébe tartozó autóbusszal végzett menetrend szerinti, helyi személyszállítás, közszolgáltatási szerződés keretében történő ellátására pályázatot hirdet. A pályázati kiírás dokumentációja 100.000 Ft +ÁFA összegnek Gödöllő Város Önkormányzatának Raiffeisen Bank Zrt-nél vezetett 12001008-00155330-00100004 számú számlájára való befizetést igazoló okmány eredeti, vagy másolati példányának bemutatása ellenében vehető át 2009. április 30-án 10 óráig Gödöllő Város Polgármesteri Hivatalának Városüzemeltetési Irodájában (2100 Gödöllő, Szabadság tér 7. III. emelet 308. szoba), munkanapokon hétfőtől csütörtökig 8 és 16 óra között, pénteken 8 és 14 óra között. JAVULT A BÉRLŐK ALKUPOZÍCIÓJA Mérséklődnek a lakásbérleti díjak Budapesten A jelek szerint az idén (is) lemondhatnak az inflációkövető bérletidíj-emelésről a lakástulajdonosok, akik - ha új bérlőt keresnek - akár komolyabb árengedményre is kényszerülhetnek. TÚLKERESLET JÖHET AZ ÚJLAKÁSPIACON . A kényszereladások tömegessé válásához legalább féléves mély krízis kell, ugyanis honfitársaink - mivel generációk óta megszokott, hogy normálisnak számít a pengeélen táncolás - az elvárhatónál sokkal később reagálnak a krízisre - véli Bartucz. A készpénzes vevőknek köszönhetően már most élénkülőben van az adásvételi forgalom, érkeznek az új banki hitelajánlatok is, így szeptemberben a meglévő újlakás-projekteknél már a kereslet emelkedésére lehet számítani. Jövőre viszont határozottá válhat a túlkereslet. A jelenlegi piaci helyzetben nem látunk esélyt a bérleti díjak emelésére, sőt nem egy esetben a tulajdonosok - a válságra hivatkozva - valamivel olcsóbban kínálják a kiadó ingatlanokat - mondta a Napinak Murányi Ákos, a Duna House elemzője. Alkudni főleg a kevésbé előnyös helyen fekvő lakások esetében, illetve a magas bérleti díjért kínált otthonoknál lehet. A statisztikában ugyanakkor még nem látszik jelentős árváltozás, a fővárosban továbbra is 50 ezer forint az alsó lélektani határ, míg vidéken ez akár 30-35 ezer forint is lehet. Murányi szerint a tulajdonos és a bérbevevő közötti bizalom esetén leginkább a kaucióból lehet alkudni, akár nulláig is. Javul a bérlők alkupozíciója - értett egyet Valkó Dávid, az Otthon Centrum szakértője. A válságban ugyanis a tulajdonosok - a nagy kínálat közepette - mindenképp szeretnék kiadni ingatlanjukat, csökkenteni az üresen állás időszakát, csak hogy bevételhez jussanak. Emellett az eddig a lakásukat kizárólag barátnak, ismerősnek kiadók is talán jobban hajlanak arra, hogy a kevésbé leinformálható bérlőknek is igent mondjanak. Eddig is lehetett alkudni a bérlakáspiacon, a bérleti idő és a bérlő megbízhatóságától függő mértékben - véli Bartucz Tamás, az IBRED- csoport (korábbi nevén Ingatlanbank) tulajdonosa, aki maga is bérelt ingatlanban lakik. Budán évek óta az 1000 euró/100 négyzetméter arány volt a zsinórmérték, ám ezt a piac nem tolerálta, és a hosszú távú bérlő akár 1000-1500 forint/négyzetméteres árat is elérhetett. Ez a mostani euróárfolyammal számolva is csak legfeljebb a fele az elvártnak. A tömeglakások piacán valóban most indul be a komolyabb áralkuhullám, ami az alsó szegmensben, ahol főként a diákok voltak a bérlők, szeptemberre oda vezethet, hogy a kisebb lakásoknál elérhető lesz az 1000-1500 forint négyzetméterenként - prognosztizálja a szakember. Szerinte az alacsonyabb bérleti díj az adózási fegyelemben is fordulatot hozhat, egy kisebb összeget ugyanis könnyebben bevallanak a tulajdonosok. Hozzátette: azok az újlakás-vásárlók, akik korábban úgy terveztek, hogy a befolyó bérleti díjból fedezik az ingatlanra felvett hitel törlesztőrészletét, most könnyen bajba kerülhetnek. Az átlagos lakásoknál - helytől, műszaki állapottól függően - akár 20-30 százalékos csökkenés is történhetett Stefanik Katalin szerint. Az ügyvéd úgy látja, a felső kategóriás ingatlanok nagyobbik része hozzávetőleg a korábbi árában van, itt a bérbeadók jelenleg még elég jó alkupozícióban vannak. A bérleti díj emelkedése ugyanakkor csak a kivételes adottságú, például az Andrássy úti vagy a budai szuperpanorámás lakásoknál képzelhető el. A kis lakások iránt várhatóan nő az igény, elsősorban a hitelek drágulásával, a hitelfeltételek szigorodásával összefüggésben, ám ahhoz, hogy ez számottevően emelje a bérleti díjakat, tömeges keresletnövekedés kellene. Dócs Kata, az Ingatlan Budapest Kft. vezetője szerény bérlői érdeklődésről számolt be, és ha akad is kuncsaft, a tulajdonosnak 20-30 százalékos engedményt kell tennie. Az idén tíz bérlakás kiközvetítésén már túllévő Lengyel Mariann szerint is rengeteg a kiadó lakás, aminek következményeként 10-20 százalékos bérletidíj-csökkenés történt. Elsősorban az alacsony rezsijű ingatlanokat keresik, vagyis a távfűtéses lakásokat most nehezebb kiadni. A távfűtéses lakásokra valóban kicsi az igény - erősítette meg Elek András, a Ker-Szolg 88 Kft. vezetője is. Eltérő tapasztalatokról számolt be viszont az NC Magyarország ügyvezetője. Czimbalmos Árpád úgy látja, hogy tavaly szeptember óta exponenciálisan növekedett a bérlakást keresők száma, a tulajdonosok egy része pedig - ezt felismerve - nehezebben bízza a kiadást ingatlanközvetítőre. Tapasztalatai szerint nincs szó árcsökkenésről, éppen ellenkezőleg, az erős kereslet átlagosan ötezer forinttal vitte feljebb a havi bérleti díjakat. Ádám Viktor Korábban az ingatlantulajdonosok nem szívesen adták ki a nyaralókat, lakásokat, házakat hosszú távra a Balaton déli partján - mondja Békési Béla, a Balatonboglári 1. Sz. Ingatlan Munkaközösség munkatársa. Ez egyrészt azért volt, mert a rövidebb, egy-egy hétvégére szóló periódusok összességében több bevételt hoztak - jó szezonban akár milliós összegeket -, másrészt attól tartottak, hogy a hosszú távra bérlők jobban lepusztítják az ingatlant, gondot okozhat a közműdíjak beszedése, illetve nem lehet egykönnyen kirakni a nemfizetőket. Miután viszont az elmúlt év vége óta a hitelezési nehézségek miatt az eladások 75 százalékkal zuhantak, egyre nagyobb az érdeklődés bérlői oldalról, a közvetítők pedig igyekeznek meggyőzni a tulajdonosokat, hogy jobb a kisebb, de biztos bevétel. Nincs annyi kiadó ingatlanunk, mint amennyire jelentkező lenne - fogalmazott Békési, aki szerint mindez emeli a bérleti díjakat. Hozzátette: egy egyszobás lakás bérleti díja 40 ezer forintnál kezdődik, a családi házakat 50-150 ezer forintért lehet kivenni. GYALOGOSÖVEZETTÉ ALAKUL A DOROTTYA UTCA Elindult a Dorottya utca gyalogosövezetté alakítása. A környék összképét és közlekedését egyaránt befolyásoló építkezés a kerületi önkormányzat és magánbefektetők - a hamarosan új üzlettel megjelenő Escada, a Gerbeaud cukrászda és a Palazzo Dorottya beruházója összefogásával valósul meg. Az utóbbi években jelentős átalakulás kezdődött a Vörösmarty téren és közvetlen közelében. A májusig tartó első ütemben a befejezéshez közeledő Palazzo Dorottya előtt készül el a díszburkolat, júniusra pedig teljes hosszában végeznek az átépítéssel. Ezzel párhuzamosan csillapított forgalmúvá válik a közeli Szende Pál utca. A Dorottya utca megújulásában meghatározó szerepet játszik a Palazzo Dorottya. A XIX. században épült klasszikus stílusú ház hamarosan prémium lakóingatlanok és irodák együtteseként születik újjá. Eddig a lakások mintegy 65 százaléka talált gazdára, az átadás a napokban kezdődik. Az épület földszintjén kialakított 2300 négyzetméteres kiskereskedelmi területen hamarosan több felső kategóriás üzlet és étterem nyílik. A lakások 65 százaléka talált eddig Másfél milliárdot költhetnek a siklósi várra Többévi huzavona után várhatóan még az idén elkezdődik az ország egyik leghíresebb műemlékegyüttesének, a siklósi várnak a felújítása - tudta meg lapunk. A több mint másfél milliárd forint értékű program uniós források segítségével valósulhat meg 2010 végéig. Az úgynevezett Dorottya-kert, a várbörtön, illetve a kápolna rekonstrukciójára, valamint egy a turisták fogadására és tájékoztatására alkalmas korszerű épületrész kialakítására 620 millió forintot szánnak, míg az elmúlt évtizedek során meglehetősen rossz állapotba került múzeumi szárnyak teljes felújítása mintegy 900 millió forintba kerül. Balázs Csaba, a Siklósi Vár Kht. ügyvezető igazgatója elmondta, a két program egymással párhuzamosan zajlik. Az utóbbi keretében a vár déli és keleti szárnyai, illetve falai és gyilokjárói is teljesen megújulnak. Az építkezés befejezését követően a látogatóknak üvegpadló alatt mutatják be a korábban nem látható gótikus részleteket. Teljesen újjáépítik a kiállítóteraszt és több kiszolgáló létesítményt is. A rekonstrukció a régészeti feltárásokkal 2009 őszén kezdődhet el. A siklósi önkormányzat az elmúlt években több alkalommal is megpróbált befektetőket bevonni a vár felújításába, ám sorra kudarcot vallott. Évekkel ezelőtt a több mint tízmilliárdos Mediterrán Kapu program kapcsán beruházóként a Demján Sándor nevével fémjelzett TriGránit, sőt Csányi Sándor neve is felmerült. Aztán a Castellanus Hungary Kft.-vel tárgyaltak egy ugyancsak több mint 10 milliárd forint értékű beruházási program megvalósításáról. Legutóbb a portugál Mota Engil Magyarország Beruházási és Építőipari Zrt.-vel próbáltak szintén egy többelemű, a vár rehabilitációját is magában foglaló ingatlanfejlesztést tető alá hozni, ám végül ez sem sikerült. Körtési zsolt ► Az Ingatlanpiac oldalakat szerkesztette: Szepesi Anita, szepesianita@napi.hu