Népszabadság, 1993. január (51. évfolyam, 1-25. szám)
1993-01-14 / 11. szám
24 NÉPSZABADSÁG - ITTHON - INGATLANPIAC 1993. január 14., csütörtök SZÜRKÜLŐ PANELVÁROSOK Az építőknek, a befektetőknek, a lakóknak sem jó Az elmúlt három évtizedben Budapesten több mint 50 kisebb-nagyobb lakótelepet húztak fel - csak az I., II., V., VI., VII. és XII. kerület maradt ki a szórásból. A panelvárosok közül a 25 legnépesebbet választották ki, hogy megvizsgáljuk: az elmúlt négy év során hogyan alakultak a lakásárak, sikerült-e valahol is ellensúlyozni az inflációs hatásokat? Amint az a mellékelt táblázatból szinte azonnal kiderül, igencsak pórul járt az a kezdő kapitalista, aki 1989 táján lakótelepi lakásokba fektette be a pénzét, mondván, hogy „a pénz elértéktelenedhet, de az ingatlan mindig jó üzlet”. Miközben a rendszerváltás óta az infláció még hivatalosan is 25-35 százalékot tett ki évente, ezeknek a lakásoknak az értéknövekedése néhány kivételtől eltekintve még a tíz százalékot sem érte el, sőt tavaly tavasszal-nyáron néhány lakótelepen olcsóbban lehetett lakáshoz jutni, mint egy évvel korábban. Még a lassan legendássá váló „bezzeg” lakótelepen, a Pók utcában is csak megközelítőleg 70 százalékkal emelkedtek az árak, míg ha valaki bankba rakta a pénzét, ennél jóval nagyobb nyereséghez jutott. Persze az emberek nagy többsége nem befektetésekben, hanem hálószobákban és gardróbokban gondolkodik, és a tízszeres albérletekben nemigen foglalkoztatta a gondolat, hogy jó üzletet csináljon - csak födém legyen a feje felett. Az már más kérdés, hogy akit szerencséje vagy az átlagosnál jobb hitelképessége a budai lakótelepekre segített, az ma „becserélheti” ingatlanát egy csinos pesti, Pest környéki családi házra, míg a Havannán vagy Csepelen két szobát birtoklók legfeljebb egy nívósabb panelt vehetnek célba, hiszen négy év alatt egy 60 négyzetméteres lakás értéke az 1,5 millióról mindössze 1,8 millióra emelkedett. (Pók utca: 2,0 millióról 3,3 millióra!) Ha már annyit emlegettük a római-parti lakótelepet, nézzük meg egy kicsit közelebbről, mi az oka annak, hogy ilyen lendülettel emelkednek az árak, s hogy még így is szinte órák alatt elkelnek a meghirdetett lakások. A legfontosabb ok minden bizonnyal az, hogy a telep Budán, s szinte közvetlenül a Duna-parton található, ráadásul az „elegáns üdülőterületként” számon tartott Rómain. Néhány száz méteren belül csónakházak és teniszpályák tömegei várják a látogatókat, nem is szólva a növényekben bővelkedő két strandról. Az már szinte csak hab a tortán, hogy a kezdetekkor felhúzott néhány tízemeletes ház után csak két-négy emeleteseket építettek, és kéthárom évvel ezelőtt áttértek az elegáns „sátortetős” variációkra, ahol az árak már jobbára hatással kezdődnek. Ezenkívül rengeteg az üzlet, gondozottak a szabad területek - a mérleg másik serpenyőjében pedig jószerével csak a nagy távolság, a zsúfolt Szentendrei út és a halovány tömegközlekedés szerepel. A képzeletbeli „paneldobogó” másik két helyét a Kárpát utca és Kaszásdűlő foglalja el. Az Újlipótváros közepén 15 évvel ezelőtt felhúzott tízemeletes lakótelep ugyan hatásában inkább Újpalotát vagy a Havannát idézi, de van egy óriási előnye: gyakorlatilag a Belvárosban található, az ablakokból pedig a Dunára és a Margitszigetre lehet látni. Éppen ezért a nyugati fekvésű lakások négyzetméteréért nem átallanak 60-65 ezer forintokat kérni (és kapni!), míg a Kárpát utcai fronton 20-25 ezerrel is olcsóbbak a lakások - így jön ki a mintegy ötvenezres átlag. Kaszásdűlő külső képe sem emlékeztet Beverly Hillsre, viszont Budán van, jó a közlekedése, meglehetős az infrastruktúrája - a piaci értékítélet szerint a legjobbak közé tartozik. Rajtuk kívül már csak három lakótelep van, amelyen az árak meghaladják a 40 ezres „álomhatárt”: a Duna parti Vizafogó, valamint a XI. kerületi Őrmező és Gazdagrét. A XIII. kerület másik folyóparti telepén szintén a panoráma és a jó közlekedés a legfontosabb értéknövelő tényező, míg Őrmező, de még inkább Gazdagrét nem is olyan régen sztárlakótelepnek számított. Ma már az állandósult tévéreklám sem tudja elfeledtetni a meglevő hátrányokat, az egyenházakat, a zsúfoltságot és a parkolók hiányát, így Gazdagrét is kezd beleszürkülni az átlagba. A 35-40 ezer forintos „középkategóriába” nyolc lakótelep tartozik. (A 25 betonváros átlagára 37 ezer forint.) Akad köztük budai (Óbuda, Kelenföld), metró közeli (József Attila, Újpest, Füredi út, Jemey) és olyan is, amely jobbára lift nélküli alacsony házainak és nyugalmasságának köszönheti helyezését (Béke-Tatai, Centenárium). A 30-35 ezer forintos sávba az a 11 lakótelep került, amely kevés előnnyel tudja ellensúlyozni lehangoló hátrányait. Hiába kapott nívódíjat Káposztásmegyer, ha a metrót már „elfelejtették” kivinni, s a békásmegyeri jó levegő sem tudja elfelejtetni a lepusztuláskézzelfogható jeleit. Néhány lakótelep egyszerűen csak távol van a központtól (Rákoskeresztúr, Budafok, Pesterzsébet), míg másutt a lakosság összetétele és a házak állapota ébreszt kétségeket az odaköltözés iránt (Szigony utca, Havanna). Ezeken a helyeken persze akad egy óriási előny: a nagy kínálat és alacsony kereslet miatt meglepően olcsón hozzá lehet jutni egy-egy lakáshoz (akár 25-27 ezer forintos négyzetméterenkénti áron). Végezetül az áfáról. Mint ismeretes, 1993. január 1-jétől 25 százalékos forgalmi adó terheli a vállalkozók által épített új lakásokat, eléggé kellemetlen helyzetbe hozva mind a beruházókat, mind a vásárlókat. Ha viszont az új lakások árai nőnek, az évtizedes tapasztalat szerint a használt lakások árai is följebb kapaszkodnak. Ha tudnak. Az ingatlanközvetítők nagy része ugyanis meg van róla győződve, hogy a fővárosi lakáspiacon már olyan kicsi a fizetőképes kereslet (és ennek is a többsége még az áfa nélküli 1992-ben bevásárolt), hogy újabb emelést már nem képes elviselni. Magyarul hiába emelnék az árakat az eladók, egyszerűen nem lesz senki, aki megvenné a lakásokat. Különösen nem a fenti 25 lakótelep túlnyomó többségén. Ha valaki december 31-én 2 millióért sem tudta eladni két és fél szobás csepeli lakását, miért tudná januárban 2,5 millióért? Legfeljebb a legelegánsabb lakótelepeken következik be valamiféle ugrás, de ezt is inkább 10, semmint 25 százalékra becsülik. (Ha a teljes áfát rátennénk a Pók utcai lakásokra, 55 ezer forint helyett máris 70 ezernél tartanánk, ami egyelőre még „rózsadombi” árszínvonal.) Az igazi kérdés persze az, hogy ha sem az állam, sem az önkormányzat nem épít lakásokat, s az áfától megrettenve a beruházók is hátat fordítanak a lakásépítésnek, hol fog lakni a következő generáció? De ez már olyan messzire van az ingatlanpiaci kérdésektől, mint a rákoskeresztúri lakótelep a Belvárostól... Bogdán Zoltán „Ingatlanpiac” Bérirodaházak Budapesten jelenleg mintegy 25 bérirodaház építése folyik, s legalább ennyi fekszik a tervezőasztalokon. A pontos adatokról jószerével csak a kerületi önkormányzatoknál lehet érdeklődni, de lényegében ők is csak annyit tudnak, hogy hány építési engedélyt adtak ki, a beruházás pénzügyi feltételeiről, a bérlőkről és a bérleti díjakról legfeljebb csak találgatások születhetnek. Ezen az állapoton próbált meg segíteni a Belvárosi Irodaház Kft., amely saját információs bázisára építve készített el egy felmérést az irodabérleti díjakról, illetve a piacra került bérirodaházak mennyiségéről, kerületi és negyedéves bontásban. A bérleti díjakról szemléletesen kiderül, hogy 1988-tól 1990-ig meredeken emelkedtek (15 ezer forintról 27 ezerre négyzetméterenként és évente), ám az utóbbi két évben az emelkedés üteme lecsökkent, s jelenleg 31-32 ezer forint környékén található egy „átlagiroda” bérleti díja. Az átlag persze úgy jön ki, hogy a II., V., VI., VII. és VIII. kerületben 35 ezer forintba kerül egy négyzetméter, az I., III., IX. és XIII.-ban viszont csak mintegy 25 ezerbe, s a külső kerületekben (ha egyáltalán található ott bérirodaház) ez az összeg lemehet akár 10-15 ezres szintre is. Hogy milyen erőteljes iramban nőnek ki a földből ezek az építmények, arra szemléletes példa, hogy 1990 végén mindössze 30 ezer négyzetméternyi állt a bérlők rendelkezésére, míg egy évvel később már több mint a duplája. 1992-ben ez a szám elérte a 150 ezret, s ha a prognózisok igaznak bizonyulnak, ebben az évben már 210- 220 ezer négyzetméter a piacra került bérirodaházak együttes mennyisége. Természetesen az V. kerületben épül a legtöbb irodaház, de alig marad el tőle a II. és a XIII. (!) is. Lakótelepi árak (E Ft/m2) Ker. Lakótelep V 1993. jan. 1992. jan. 1991. jan. 1990. jan. 1989. jan. III. Óbuda 37 36 35 32 28 III. Kaszásdűlő 48 45 43 37 31 III. Pók utca 55 50 46 39 33 III. Békásmegyer 33 33 33 29 25 IV. Káposztásmegyer 33 32 32 29 26 IV. Újpest 36 35 35 31 27 Vill. Szigony utca 32 31 31 29 25 IX. József Attila 36 36 35 32 29 X. Kőbánya-Újhegy 32 31 32 28 24 XI. Kelenföld 39 37 36 33 28 XI. Őrmező 41 40 37 34 30 XI. Gazdagrét 43 41 40 38 35 XIII. Vizafogó 42 41 41 37 33 XIII. Kárpát utca 48 46 44 38 32 XIII. Béke-Tatai 36 35 33 32 29 XIV. Füredi út 36 35 35 32 28 XIV. Herney 39 37 37 31 27 XV. Újpalota 33 32 33 28 24 XVI. Centenárium 35 33 33 29 25 XVII. Rákoskeresztúr 32 31 31 27 24 XVIII.Havanna 30 30 30 26 22 XIX. Kispest 33 32 33 30 25 XX. Pesterzsébet 31 30 29 26 23 XXI. Csepel 30 29 28 26 24 XXII. Budafok 32 30 29 26 23 Ha most rendeli meg az alábbi típusokat, megtakaríthat: 300-350 000,Forintot! L 300 BUSZ DIESEL LANCER M ITSUBISHI DIESEL AKCIÓ! LANCER KOMBI LANCER HATCHBACK 2000 GLD Diesel 68 LE Gyorsulás: 0—100 km — re 16.2 sec Fogyasztás: 90 km/óránál 4.91 120 km/óránál 6.51 2000 GLXD Diesel 68 LE Motoros, fűthető külső tükrök, elektromos ablakemelők, dönthető hátsó üléstámlák, fordulat számmérő, elektromos napfénytető. Gyorsulás: 0-100 km-re 16.2 sec Fogyasztás: 90 km/óránál 4.91 120 km/óránál 6.51 - gyors szállítást biztosítunk, raktárkészletünk függvényében - az újévet 6 % speciális árkedvezménnyel ünnepeljük - így Ön még mentesülhet a 12% fogyasztási adó fizetésétől „ „ Irányár 93. jan. 1-től KEDVEZMÉNYES MITSUBISHI 17 % fogy.adóval AR LANCER 2.0 GLD 1.796.000,-Ft 1.496.000,-FT LANCER 2.0 GLD Hatchback 1.838.000,-Ft 1.542.000,-Ft LANCER 2.0 GLXD Hatchback 2.053.000,-Ft 1.723.000,-Ft LANCER 2.0 GLD Kombi 1.890.000,-Ft 1.586.000,-Ft L 300 BUS Diesel (9 szem.) 2.348.000,-Ft 1.997.000,-Ft A KÉNYELEMÉRT: Szervokormány, központi ajtózár, emelhető vezetőülés, 2 hangszóró+antenna, állítható kormány, digitális óra, színezett szélvédő, ultragyors előizzító rendszer, rezgéscsillapító balansztengelyek. A BIZTONSÁGÉRT: Magasságában állítható biztonsági övek, energiaelnyelő belső kárpitozás, utastérvédő robosztus keresztmerevítők, acélbetétekkel erősített ajtó ütközésvédelem, borulásbiztos, kifolyásmentes tanksapka, lángmentes műszerfal és belső tér, gyermekzár a hátsó üléseken. GARANCIA: • 3 év vagy 100 000 km általános garancia • 3 év fogyasztási norma garancia • 3 év cseregarancia (visszavásároljuk és beszámítjuk egy új kocsi árába) • 8 év korrózióvédelmi garancia • A gépkocsi eladása esetén a garanciális jogok átszállnak az új tulajdonosra SZOLGÁLTATÁSAINK: • Országos szervizhálózat • Lízing • Rádió, riasztó beszerelése • 6 évnél fiatalabb nyugati gyártmányú gépkocsiját beszámítjuk a vételárba AUTÓSZALON 1012 BUDAPEST I., ALKOTÁS UTCA 20-24 TEL.: 155-0402, 156-7401 FAX: 156-3485 NYITVA TARTÁS: HÉTFŐ-PÉNTEK: 9-17.30