Népszabadság, 1993. január (51. évfolyam, 1-25. szám)

1993-01-14 / 11. szám

24 NÉPSZABADSÁG - ITTHON - INGATLANPIAC 1993. január 14., csütörtök SZÜRKÜLŐ PANELVÁROSOK Az építőknek, a befektetőknek, a lakóknak sem jó Az elmúlt három évtizedben Bu­dapesten több mint 50 kisebb-na­­gyobb lakótelepet húztak fel - csak az I., II., V., VI., VII. és XII. kerület maradt ki a szórásból. A panelvá­rosok közül a 25 legnépesebbet vá­lasztották ki, hogy megvizsg­áljuk: az elmúlt négy év során hogyan alakultak a lakásárak, sikerült-e valahol is ellensúlyozni az inflációs hatásokat? Amint az a mellékelt táblá­zatból szinte azonnal kiderül, igencsak pórul járt az a kezdő kapitalista, aki 1989 táján la­kótelepi lakásokba fektette be a pénzét, mondván, hogy „a pénz elértéktelenedhet, de az ingatlan mindig jó üzlet”. Mi­közben a rendszerváltás óta az infláció még hivatalosan is 25-35 százalékot tett ki évente, ezeknek a lakásoknak az ér­téknövekedése néhány kivétel­től eltekintve még a tíz száza­lékot sem érte el, sőt tavaly ta­­vasszal-nyáron néhány lakóte­lepen olcsóbban lehetett lakás­hoz jutni, mint egy évvel ko­rábban. Még a lassan legen­dássá váló „bezzeg” lakótele­pen, a Pók utcában is csak megközelítőleg 70 százalékkal emelkedtek az árak, míg ha valaki bankba rakta a pénzét, ennél jóval nagyobb nyereség­hez jutott. Persze az emberek nagy többsége nem befektetésekben, hanem hálószobákban és gard­róbokban gondolkodik, és a tízszeres albérletekben nem­igen foglalkoztatta a gondolat, hogy jó üzletet csináljon - csak födém legyen a feje felett. Az már más kérdés, hogy akit sze­rencséje vagy az átlagosnál jobb hitelképessége a budai la­kótelepekre segített, az ma „becserélheti” ingatlanát egy csinos pesti, Pest környéki csa­ládi házra, míg a Havannán vagy Csepelen két szobát bir­toklók legfeljebb egy nívósabb panelt vehetnek célba, hiszen négy év alatt egy 60 négyzet­­méteres lakás értéke az 1,5 millióról mindössze 1,8 millió­ra emelkedett. (Pók utca: 2,0 millióról 3,3 millióra!) Ha már annyit emlegettük a római-parti lakótelepet, néz­zük meg egy kicsit közelebb­ről, mi az oka annak, hogy ilyen lendülettel emelkednek az árak, s hogy még így is szin­te órák alatt elkelnek a meg­hirdetett lakások. A legfonto­sabb ok minden bizonnyal az, hogy a telep Budán, s szinte közvetlenül a Duna-parton ta­lálható, ráadásul az „elegáns üdülőterületként” számon tar­tott Rómain. Néhány száz mé­teren belül csónakházak és te­niszpályák tömegei várják a látogatókat, nem is szólva a növényekben bővelkedő két strandról. Az már szinte csak hab a tortán, hogy a kezdetek­kor felhúzott néhány tízemele­tes ház után csak két-négy emeleteseket építettek, és két­­három évvel ezelőtt áttértek az elegáns „sátortetős” variációk­ra, ahol az árak már jobbára hatással kezdődnek. Ezenkívül rengeteg az üzlet, gondozottak a szabad területek - a mérleg másik serpenyőjében pedig jó­szerével csak a nagy távolság, a zsúfolt Szentendrei út és a halovány tömegközlekedés szerepel. A képzeletbeli „paneldobo­gó” másik két helyét a Kárpát utca és Kaszásdűlő foglalja el. Az Újlipótváros közepén 15 év­vel ezelőtt felhúzott tízemeletes lakótelep ugyan hatásában in­kább Újpalotát vagy a Havan­nát idézi, de van egy óriási elő­nye: gyakorlatilag a Belváros­ban található, az ablakokból pedig a Dunára és a Margitszi­getre lehet látni. Éppen ezért a nyugati fekvésű lakások négy­zetméteréért nem átallanak 60-65 ezer forintokat kérni (és kapni!), míg a Kárpát utcai fronton 20-25 ezerrel is olcsób­bak a lakások - így jön ki a mintegy ötvenezres átlag. Kaszásdűlő külső képe sem emlékeztet Beverly Hillsre, vi­szont Budán van, jó a közleke­dése, meglehetős az infrastruk­túrája - a piaci értékítélet sze­rint a legjobbak közé tartozik. Rajtuk kívül már csak há­rom lakótelep van, amelyen az árak meghaladják a 40 ezres „álomhatárt”: a Duna parti Vi­zafogó, valamint a XI. kerületi Őrmező és Gazdagrét. A XIII. kerület másik folyóparti tele­pén szintén a panoráma és a jó közlekedés a legfontosabb ér­téknövelő tényező, míg Őrme­ző, de még inkább Gazdagrét nem is olyan régen sztárlakó­telepnek számított. Ma már az állandósult tévéreklám sem tudja elfeledtetni a meglevő hátrányokat, az egyenházakat, a zsúfoltságot és a parkolók hiányát, így Gazdagrét is kezd beleszürkülni az átlagba. A 35-40 ezer forintos „kö­zépkategóriába” nyolc lakóte­lep tartozik. (A 25 betonváros átlagára 37 ezer forint.) Akad köztük budai (Óbuda, Kelen­föld), metró közeli (József At­tila, Újpest, Füredi út, Jemey) és olyan is, amely jobbára lift nélküli alacsony házainak és nyugalmasságának köszönheti helyezését (Béke-Tatai, Cente­nárium). A 30-35 ezer forintos sávba az a 11 lakótelep került, amely kevés előnnyel tudja ellensú­lyozni lehangoló hátrányait. Hiába kapott nívódíjat Ká­­posztásmegyer, ha a metrót már „elfelejtették” kivinni, s a békásmegyeri jó levegő sem tudja elfelejtetni a lepusztulás­­kézzelfogható jeleit. Néhány lakótelep egyszerűen csak tá­vol van a központtól (Rákoske­resztúr, Budafok, Pesterzsé­bet), míg másutt a lakosság összetétele és a házak állapota ébreszt kétségeket az odaköl­­tözés iránt (Szigony utca, Ha­vanna). Ezeken a helyeken persze akad egy óriási előny: a nagy kínálat és alacsony keres­let miatt meglepően olcsón hozzá lehet jutni egy-egy la­káshoz (akár 25-27 ezer forin­tos négyzetméterenkénti áron). Végezetül az áfáról. Mint is­meretes, 1993. január 1-jétől 25 százalékos forgalmi adó ter­heli a vállalkozók által épített új lakásokat, eléggé kellemet­len helyzetbe hozva mind a be­ruházókat, mind a vásárlókat. Ha viszont az új lakások árai nőnek, az évtizedes tapasztalat szerint a használt lakások árai is följebb kapaszkodnak. Ha tudnak. Az ingatlanközvetítők nagy része ugyanis meg van róla győződve, hogy a fővárosi lakáspiacon már olyan kicsi a fizetőképes kereslet (és ennek is a többsége még az áfa nélkü­li 1992-ben bevásárolt), hogy újabb emelést már nem képes elviselni. Magyarul hiába emelnék az árakat az eladók, egyszerűen nem lesz senki, aki megvenné a lakásokat. Külö­nösen nem a fenti 25 lakótelep túlnyomó többségén. Ha valaki december 31-én 2 millióért sem tudta eladni két és fél szo­bás csepeli lakását, miért tud­ná januárban 2,5 millióért? Legfeljebb a legelegánsabb la­kótelepeken következik be va­lamiféle ugrás, de ezt is inkább 10, semmint 25 százalékra be­csülik. (Ha a teljes áfát ráten­nénk a Pók utcai lakásokra, 55 ezer forint helyett máris 70 ezernél tartanánk, ami egyelő­re még „rózsadombi” árszínvo­nal.) Az igazi kérdés persze az, hogy ha sem az állam, sem az önkormányzat nem épít laká­sokat, s az áfától megrettenve a beruházók is hátat fordíta­nak a lakásépítésnek, hol fog lakni a következő generáció? De ez már olyan messzire van az ingatlanpiaci kérdésektől, mint a rákoskeresztúri lakóte­lep a Belvárostól... Bogdán Zoltán „Ingatlanpiac” Bérirodaházak Budapesten jelenleg mintegy 25 bérirodaház építése folyik, s legalább ennyi fekszik a terve­zőasztalokon. A pontos adatok­ról jószerével csak a kerületi önkormányzatoknál lehet ér­deklődni, de lényegében ők is csak annyit tudnak, hogy hány építési engedélyt adtak ki, a beruházás pénzügyi feltételei­ről, a bérlőkről és a bérleti dí­jakról legfeljebb csak találga­tások születhetnek. Ezen az ál­lapoton próbált meg segíteni a Belvárosi Irodaház Kft., amely saját információs bázisára épít­ve készített el egy felmérést az irodabérleti díjakról, illetve a piacra került bérirodaházak mennyiségéről, kerületi és ne­gyedéves bontásban. A bérleti díjakról szemlélete­sen kiderül, hogy 1988-tól 1990-ig meredeken emelkedtek (15 ezer forintról 27 ezerre négyzetméterenként és évente), ám az utóbbi két évben az emelkedés üteme lecsökkent, s jelenleg 31-32 ezer forint kör­nyékén található egy „átlagiro­da” bérleti díja. Az átlag persze úgy jön ki, hogy a II., V., VI., VII. és VIII. kerületben 35 ezer forintba kerül egy négyzetmé­ter, az I., III., IX. és XIII.-ban viszont csak mintegy 25 ezerbe, s a külső kerületekben (ha egyáltalán található ott bériro­daház) ez az összeg lemehet akár 10-15 ezres szintre is. Hogy milyen erőteljes iram­ban nőnek ki a földből ezek az építmények, arra szemléletes példa, hogy 1990 végén mind­össze 30 ezer négyzetméternyi állt a bérlők rendelkezésére, míg egy évvel később már több mint a duplája. 1992-ben ez a szám elérte a 150 ezret, s ha a prognózisok igaznak bizonyul­nak, ebben az évben már 210- 220 ezer négyzetméter a piacra került bérirodaházak együttes mennyisége. Természetesen az V. kerület­ben épül a legtöbb irodaház, de alig marad el tőle a II. és a XIII. (!) is. Lakótelepi árak (E Ft/m2) Ker. Lakótelep V 1993. jan. 1992. jan. 1991. jan. 1990. jan. 1989. jan. III. Óbuda 37 36 35 32 28 III. Kaszásdűlő 48 45 43 37 31 III. Pók utca 55 50 46 39 33 III. Békásmegyer 33 33 33 29 25 IV. Káposztásmegyer 33 32 32 29 26 IV. Újpest 36 35 35 31 27 Vill. Szigony utca 32 31 31 29 25 IX. József Attila 36 36 35 32 29 X. Kőbánya-Újhegy 32 31 32 28 24 XI. Kelenföld 39 37 36 33 28 XI. Őrmező 41 40 37 34 30 XI. Gazdagrét 43 41 40 38 35 XIII. Vizafogó 42 41 41 37 33 XIII. Kárpát utca 48 46 44 38 32 XIII. Béke-Tatai 36 35 33 32 29 XIV. Füredi út 36 35 35 32 28 XIV. Herney 39 37 37 31 27 XV. Újpalota 33 32 33 28 24 XVI. Centenárium 35 33 33 29 25 XVII. Rákoskeresztúr 32 31 31 27 24 XVIII.Havanna 30 30 30 26 22 XIX. Kispest 33 32 33 30 25 XX. Pesterzsébet 31 30 29 26 23 XXI. Csepel 30 29 28 26 24 XXII. Budafok 32 30 29 26 23 Ha most rendeli meg az alábbi típusokat, megtakaríthat: 300-350 000,­Forintot! L 300 BUSZ DIESEL LANCER M ITSUBISHI DIESEL AKCIÓ! LANCER KOMBI LANCER HATCHBACK 2000 GLD Diesel 68 LE Gyorsulás: 0—100 km — re 16.2 sec Fogyasztás: 90 km/óránál 4.91 120 km/óránál 6.51 2000 GLXD Diesel 68 LE Motoros, fűthető külső tükrök, elektromos ablak­emelők, dönthető hátsó üléstámlák, fordulat­ számmérő, elektromos napfénytető. Gyorsulás: 0-100 km-re 16.2 sec Fogyasztás: 90 km/óránál 4.91 120 km/óránál 6.51 - gyors szállítást biztosítunk, raktárkészletünk függvényében - az újévet 6 % speciális árkedvezménnyel ünnepeljük - így Ön még mentesülhet a 12% fogyasztási adó fizetésétől „ „ Irányár 93. jan. 1-től KEDVEZMÉNYES MITSUBISHI 1­7 % fogy.adóval AR LANCER 2.0 GLD 1.796.000,-Ft 1.496.000,-FT LANCER 2.0 GLD Hatchback 1.838.000,-Ft 1.542.000,-Ft LANCER 2.0 GLXD Hatchback 2.053.000,-Ft 1.723.000,-Ft LANCER 2.0 GLD Kombi 1.890.000,-Ft 1.586.000,-Ft L 300 BUS Diesel (9 szem.) 2.348.000,-Ft 1.997.000,-Ft A KÉNYELEMÉRT: Szervokormány, központi ajtózár, emel­hető vezetőülés, 2 hangszóró+antenna, állítható kormány, digitális óra, színezett szélvédő, ultragyors előizzító rendszer, rezgéscsillapító balansztengelyek. A BIZTONSÁGÉRT: Magasságában állítható biztonsági övek, energiaelnyelő belső kárpitozás, utastérvédő robosztus keresztmerevítők, acélbetétekkel erősített ajtó ütközés­védelem, borulásbiztos, kifolyásmentes tanksapka, lángmentes műszerfal és belső tér, gyermekzár a hátsó üléseken. GARANCIA: • 3 év vagy 100 000 km általános garancia • 3 év fogyasztási norma garancia • 3 év cseregarancia (visszavásároljuk és beszámítjuk egy új kocsi árába) • 8 év korrózióvédelmi garancia • A gépkocsi eladása esetén a garanciális jogok átszállnak az új tulajdonosra SZOLGÁLTATÁSAINK: • Országos szervizhálózat • Lízing • Rádió, riasztó beszerelése • 6 évnél fiatalabb nyugati gyártmányú gépkocsiját beszámítjuk a vételárba AUTÓSZALON 1012 BUDAPEST I., ALKOTÁS UTCA 20-24 TEL.: 155-0402, 156-7401 FAX: 156-3485 NYITVA TARTÁS: HÉTFŐ-PÉNTEK: 9-17.30

Next