Közjegyzők Közlönye, 2002 (6/49. évfolyam)
2002 / 1. szám - A TUDOMÁNY TOLLÁBÓL - Holakovszkiné Pestovics Ilona: Változások a végrehajtási jogban - II. rész
Közjegyzők Közlönye ingatlanok jellege között nem tett különbséget. 2001. szeptember 1 -je óta azonban más-más szabályokat kell alkalmazni a lakóingatlanra, illetve egyéb ingatlanokra vezetett végrehajtás során. A törvény meghatározza a lakóingatlan fogalmát. E szerint lakóingatlannak minősül: - a lakás céljára létesített és az ingatlan-nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott, vagy ilyenként feltüntetésre váró ingatlan (tulajdoni illetőség) a hozzá tartozó földrészlettel, ha arra használatbavételi engedélyt adtak ki. Az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett lakó-, illetőleg gazdasági épület, épületcsoport és az azonos helyrajzi szám alatt hozzátartozó föld együttese. A lakóingatlan kikiáltási ára 2001. szeptember 1-je előtt valamennyi ingatlan esetében a kikiáltási ár az ingatlan becsértékének a feléig volt leszállítható. Az új Vht. novella értelmében lakóingatlan esetén a kikiáltási ár a becsérték 70%-ának megfelelő összegre szállítható le. A szabály alkalmazásának feltétele az is, hogy az adósnak ez az egyetlen lakóingatlana, a lakóhelye ebben van és a végrehajtási eljárás megindítását megelőző hat hónapban is ebben volt. Ha az árverés sikertelen, a végrehajtást kérő a becsérték 70%-ának megfelelő összeg fejében veheti át az ingatlant. A negyedik árverésen nyílik lehetőség arra, hogy a lakóingatlan becsértékének a feléig leszállíthassák a kikiáltási árat. Ha a negyedik árverés sikertelen, a végrehajtást kérő a becsérték felének megfelelő összeg fejében veheti át az ingatlant. Az árverezés módja A korábbi jogszabály nem tartalmazott rendelkezést arra, hogy az ingatlant beköltözhető vagy lakott állapotban kell-e árverezni, amelyből számos gyakorlati probléma származott. Egyedül a Ptké. 48. §-a tartalmazott előírást arra, hogy lakóingatlan elzálogosítása esetén milyen módon történjen a bírósági végrehajtásban a lakóingatlan kiürítése. Erre vonatkozó kikötést a zálogszerződés tartalmazhatott. A zálogjoggal kapcsolatos törvényi szabályozás módosításáról szóló 2000. évi CXXXVII. törvény módosítja a Ptké. 48. §-ának erre vonatkozó rendelkezését. A hatályos rendelkezés szerint lakóingatlan elzálogosítása esetén - ha a felek eltérően nem állapodnak meg - a zálogjogosult a zálogjoga érvényesítése során az ingatlan kiürített állapotban való értékesítését követelheti. Korábban erre akkor volt lehetőség, ha maga a zálogszerződés tartalmazta, hogy az ingatlant kiürített állapotban kell értékesíteni. 2001. szeptember 1-jétől valamennyi lakóingatlan esetén a főszabály az, hogy az ingatlant beköltözhető állapotban kell árverezni. A törvény taxatíve felsorolja azokat az eseteket, amikor az ingatlant lakottan kell árverezni. Ezek az esetek az alábbiak: Ha az ingatlanban a végrehajtási eljárás megindulását megelőzően kötött érvényes bérleti szerződés alapján bérlő lakik, kivéve, ha az adós és zálogjogosult korábban az ingatlan beköltözhető állapotban történő értékesítésében állapodott meg és a bérleti szerződés megkötésére e megállapodás ellenére került sor. - Ha az ingatlanban haszonélvező lakik, kivéve, ha a haszonélvező is felel a végrehajtást kérő követelésének kielégítéséért, vagy a haszonélvezeti jogot a jelzálogjog keletkezése után szerződéssel létesítették. - Ha az osztatlan közös tulajdonban lévő ingatlanban a nem adós tulajdonostárs lakik. - Ha az adós és a végrehajtást kérő - több végrehajtást kérő esetén, valamennyi végrehajtást kérő - a lakottan történő értékesítésben megállapodott. - Ha a lakottan történő értékesítéssel valamennyi végrehajtást kérő egyetért. Ha az ingatlanban az adós egyenesági felmenője lakik és lakóhelye a végrehajtási eljárás megindítását megelőző hat hónapban is ebben volt, az ingatlan tulajdonjogát az adós tőle ingyenesen szerezte, kivéve, ha az adós és a zálogjogosult korábban az ingatlan beköltözhető állapotban történő értékesítésében állapodott meg. A törvény kötelezettséget tartalmaz arra, hogy az adó- és értékbizonyítványnak, illetve a szakértő becsüs véleményének tartalmaznia kell, hogy az ingatlan lakóingatlannak minősül-e. A végrehajtó a becsérték közlésével egyidejűleg tájékoztatja a végrehajtást kérőt arról, hogy az ingatlan lakott állapotban való értékesítésére akkor kerül sor, ha az erre irányuló kérelmét a tájékoztatás kézhezvételétől számított 15 napon belül előterjeszti a végrehajtónál. E tájékoztatásra nem kerül sor akkor, ha fennállnak a Vht. 141. § (3) bekezdésének a)-d) pontjában foglalt feltételei (az előbbi felsorolás első négy esete). A lakóingatlan kiürítése - Ha az ingatlan árverésére beköltözhető állapotban kerül sor, főszabályként az adósnak és családtagjainak az árveréstől számított 30 napon belül ki kell költözniük az ingatlanból. - Ha a végrehajtó az árverési vevőnek a vételár megfizetésére ennél hosszabb határidőt adott, eddig az időpontig kell kiköltöznie az ingatlanból. - Ha jogorvoslat előterjesztésére került sor, a határozat jogerőre emelkedésétől számított 15. napig kell az ingatlant kiüríteni. Ha a vételár kifizetése határidőben nem történt meg, a teljes vételár kifizetésétől számított 30 napon belül kell kiüríteni az ingatlant. Halasztás a lakóingatlan kiürítésére A végrehajtó a becsérték közlésével egyidejűleg tájékoztatja az adóst arról, hogy az értékesítést követően fennálló kiköltözési kötelezettsége teljesítésének elhalasztása iránti kérelmét legkésőbb a közlés kézhezvételétől számított 15 napon belül terjesztheti elő a bíróságnál. A végrehajtási eljárásban az adós egy ízben kérhet halasztást az elárverezett ingatlanból való kiköltözésre. A halasztás legfeljebb hat hónapra adható. Nem adható halasztás az adósnak, ha korábban rendbírsággal sújtották, kérelmére a bíróság legalább hat hónapra a halasztásra is okot adó körülmény miatt a végrehajtást felfüggesztette. A végrehajtást foganatosító bíróság eljárása a halasztás iránti kérelemmel kapcsolatban: A bíróságnak a kérelemről 8 napon belül dönteni kell, avagy a kérelem beérkezésétől számított 8 napon belüli határnapon meg kell tartania a kérelmező meghallgatását, ha arra szükség van és a kérelemről e határnapon dönteni is kell. A kérelmet elutasító végzés ellen az adós fellebbezést nyújthat be. A fellebbezési határidő a hatá