Napi Gazdaság, 2009. július (19. évfolyam, 125-146. szám)
2009-07-01 / 125. szám
A NAP SZTORIJA NAPI GAZDASÁG 2009. JÚLIUS 1., SZERDA Lefagyasztja a lakáspiacot a Július 1-jétől megszűnt az eddigi lakástámogatási rendszer, az intézkedéstől három év alatt 170 milliárdos megtakarítást remél a kormányzat. A kamattámogatás megszüntetése a projektfinanszírozást is érinti, lakásfejlesztők szerint az új feltételek mellett már nem vállalható a projektek indítása. A lakástámogatási rendszer - benne a fejlesztői kamattámogatás - megszűnése, a hitelkondíciók változása és az infláció összességében mintegy 15 százalékos négyzetméterár-emelkedést eredményezhet elméletben, azonban a keresleti oldal összeomlásával ez úgysem érvényesíthető - mondta a Napinak Varjasné Székely Éva, a Magyar Lakásépítők Országos Szövetségének (Malosz) elnöke. Többek közt a projektfinanszírozási hitel kamattámogatásába beépített korlátok - 15 millió forintos vételárú, magánszemélynek értékesített lakásokra vehették igénybe a fejlesztők a kamattámogatást - fordították a fejlesztők figyelmét a 15 milliós kislakásokra, ám a támogatási rendszer megszüntetése éppen e réteget szorítja ki a piacról. Ők azok, akiknek mind a szocpol, mind a támogatott hitel pótolhatatlan forrást jelentett A KAMATTÁMOGATÁS FELTÉTELEI OKTÓBERTŐL - az igénylő legfeljebb 35 éves - a két vagy több gyermeket nevelő legfeljebb 45 éves - a házastársnak, élettársnak, gyermeknek nincs másik lakása Forrás: Kormányszóvivői Iroda a vásárlásnál - tette hozzá a Malosz elnöke. A lakásépítésben korábban élenjáró Ferencvárosban egyetlen lakásprojekt sincs engedélyezés alatt. Az új feltételeket ugyanis a fejlesztők nem vállalják, a munkahelyek elvesztésének árnyékában pedig a vevők sem merik elkötelezni magukat. A finanszírozás drágulása, az előértékesítési arány, az elvárt önerő növekedése és a támogatások megszűnése nyomán növekvő terhek új együttműködési formák felé mozdítják a piaci szereplőket - mondja Varjasné, aki úgy tudja: akad olyan beruházó, aki lakással fizetné ki az alvállalkozóit. Az elnök nem tapasztalt vásárlási rohamot a támogatások megszűnése előtti utolsó hetekben, annak ugyanis gátat szabott a szűk kínálat és a hitelekhez szükséges megemelt önerő miatti kevés vevői saját forrás. Rövid távon különösen a feszített finanszírozású lakásprojekteket lassíthatja vagy állíthatja le a projektfinanszírozási hitelek megszűnő kamattámogatása - véli Petz Raymund, a GKI elemzője, aki szerint erősödik az előfinanszírozás iránti igény. Ezzel együtt a már futó lakásépítéseknél a beruházók akár nagyobb áldozatok árán is törekszenek a befejezésre. Hosszabb távon azonban az új projektek indítását hátrányosan befolyásolja a támogatási rendszer megszüntetése, a romló feltételek mellett egyre kevesebben vágnak bele az építésbe. A visszaesés már amúgy is drámai, lényegében csak olyan lakásprojekt indulhatott el 2009-ben, amelynek a finanszírozási szerződését korábban kötötték. A kínálatszűkítő változásokkal a kereslet zsugorodása is lépést tart, a 2010-től csökkenő, a lakásvásárláshoz kötődő illetékek hatról négy százalékra csökkenése és a vagyonadó kérészéletébe vetett hit azokat is elfordítja az idei vásárlástól, akiknek még lenne erre lehetőségük. A kivárók ugyanis több száz ezer forintot spórolhatnak, ha csak január után kötnek adásvételi szerződést - véli Petz. Szakmai szempontból érthetetlennek tartja a lakástámogatási rendszer megszüntetését az építési szezon kellős közepén Maráczi Zsolt, a Társaság a Lakásépítésért Egyesület vezetője, így július és október között semmilyen támogatást nem kap a szektor, holott a lakásépítésekből kimutathatóan a kiadások 40 százaléka adóbevételként jelentkezik már az építés évében, miközben a támogatásokat elhúzódóan kell fizetni. Maráczi prognózisa szerint 2009-ben annyi új lakás kerülhet tető alá, mint tavaly. A támogatások eltörlésével kivont évi átlagosan 56 milliárd forint drasztikus visszaesést eredményez az építésben és a vásárlásban is, ráadásul újra a devizában történő eladósodás felé orientálja a vásárlókat. A megszűnő támogatások nyomán a feketegazdaság veszélyeire hívja fel a figyelmet Kárpáti József, az ÉVOSZ készház tagozatának elnöke. Véleménye szerint az áfaemelés, a lakásszerzési támogatások megszüntetése és a dráguló energiaárak jelentősen növelik az építkezések költségeit, így a megmaradt kevés építő könnyebben hajlik a számla nélküli, be sem jelentett vállalkozóval való megegyezésre, tehát az építkezésekből egyre kevesebb bevételre számíthat a költségvetés. További hátrány, hogy az energiatanúsítvány ugyan kötelező, de nem része a használatbavételi engedélynek, és nem is ellenőrzi senki a meglétét, így sokan el sem készíttetik. Emiatt gyakran az új ház még a C kategóriát sem éri el. Jó megoldásnak azt tartaná, ha olyan anyagi ösztönzőt építenének be a rendszerbe, amely automatikusan tereli az építtetőt a számlával bizonyított, energiatakarékos technológiák és kivitelezés alkalmazására. A támogatás csak akkor járna, ha a feltételek betartásával és a számlával igazoltan épül fel a ház. Az új építéseknél ennek automatikus forrása lehetne a szén-dioxid-kvóta eladásából befolyó pénz - mondja Kárpáti. SZEPESI ANITA JÚLIUS 1-JÉTŐL MEGSZŰNT ELEMEK - teljes összegű lakásépítési és lakásvásárlási kedvezmény, a megelőlegezett kedvezmény; a fele összegű építési, vásárlási, bővítési kedvezmény (félszocpol); fiatalok otthonteremtési támogatása; - értékesítés, bérbeadás céljára lakást építő vállalkozások által felvehető hitel; - kiegészítő kamattámogatású lakáshitel; jelzáloglevél-kamattámogatású lakáshitel; - lakás-akadálymentesítési támogatás; - vízi közmű kamattámogatás; - társasházi, lakásszövetkezeti épületek közös részeinek felújítására felvehető kamattámogatott hitel; - pályázati módon működtetett támogatási formák; -fészekrakó hitel. Forrás: Kormányszóvivői Iroda A magas kamatszint a legnagyobb csapás Lakáshiányt és dráguló négyzetmétereket prognosztizálnak a fejlesztők az eltűnő támogatások nyomán. A több oldalról szorongatott fejlesztők számára nem is a kamattámogatás megszüntetése, hanem az általános gazdasági helyzet a legnagyobb gond - mondta lapunknak Zelei Zoltán, az Elephant Holding értékesítési vezetője. Nincs fizetőképes kereslet a piacon, a beruházókat pedig az bizonytalanítja el, hogy nem tudnak 4-5 évre, egy lakásprojekt kifutásának az idejére azonos szabályozó rendszerrel kalkulálni. A fejlesztők jó része várhatóan eltűnik a piacról, az újak pedig alkalmazkodnak a változó viszonyokhoz - véli Zelei. A meglévő finanszírozásokat nem érinti a fejlesztői hitelek mögül eltűnő kamattámogatás, a nulláról induló projekteket azonban annál inkább, bár a nagyobb beruházások sorsa eddig sem ezen az összegen múlott - állapította meg Hunyady Attila, az AL Holding igazgatótanácsának tagja. Már 2008. január óta ugyanis projektenként 200 ezer euróban maximálták a forintalapú projektfinanszírozási hitelek kamattámogatását, ez pedig a fejlesztések feldarabolására késztette a lakásépítőket. Hunyady „filmszakadásszerű” nyári uborkaszezonra számít, őszre azonban a piac magához térhet. A véges kínálat ugyanis előbb-utóbb kiszárad, s a most három-négyezer lakásra felduzzadt budapesti készlet legalább fele nem megfelelő minőségű. A jó és az akciós termékek elfogynak, az új termékek pedig drágábbak lesznek - véli Hunyady, aki másfél éven belül legalább 15 százalékos áremelkedésre számít, különben egyszerűen nem éri meg majd lakást építeni. A jelenlegi kamatkörnyezetben a támogatások megszűnésével ellehetetlenül a projektek indítása, mivel még papíron sem hozhatók ki a megvalósítást alátámasztó számok a listaárhoz viszonyított 8-12 százalékos árrést és a fejlesztés 4-6 éves futamidejét figyelembe véve - állítja Kerényi Gyula, a Pesti Házak Zrt. vezérigazgatója. Kerényi szerint valóban nem feltétlenül volt indokolt prosperáló vállalkozások számára ilyen kedvezményeket nyújtani, azonban a mostani kamatszint mellett csupán piaci hitelekkel elképzelhetetlen egy nyereséges beruházás. A devizahiteles projektfinanszírozás pedig az árfolyamkockázat miatt vállalhatatlan. Ennek kiküszöbölésére a bankokkal közösen egy új termék kidolgozása jelenthet megoldást - véli Kerényi, aki szerint a bank és beruházó közösen viselné az árfolyamkockázatot. A cégvezető szerint egyelőre az előkészítésekre kell összpontosítani, mert fél-egy év múlva komoly lakáshiány lehet az újlakás-piacon a kurrens termékekből. A válság nyomán a piac 90 százalékkal csökkent, már most is nagyon kevés futó projektből lehet választani, sok fejlesztő végleg kilép, a túlélők pedig keresleti piacra számíthatnak, hiszen a lakásigények nem szűntek meg, csak az általános gazdasági helyzet hatására kivárnak a vevők. Számításai szerint már most sem lehet 400 ezer forint alatt kihozni egy négyzetmétert a IX. kerületben, a XIII.-ban a drágább telekárak miatt ez inkább a 450 ezer forinthoz közelít. NAPI ERBQ . . A felújítások ösztönzése lehet a kulcskérdés jövőre ► Az utóbbi években elvesztette minden koncepcióját a kormány lakáspolitikája, ezért mindent az alapoktól kell újrakezdeni - mondta lapunknak Mádi László, a Fidesz szakpolitikusa. Az államilag támogatott lakásfelújítási programok viszonylag kevés pénzből orvosolják a magyar lakásrendszer felújítási igényét, úgy, hogy legális munkahelyeket teremtenek és hosszú távon csökkentik a háztartások rezsiköltségeit, ami jövedelmi és környezetvédelmi forrásokból is megfontolandó - mondta a Napinak Mádi László. A Fidesz szakpolitikusa szerint az alacsony mobilitáson segíthet a piaci és önkormányzati fejlesztésű bérlakások építése, akár úgy, hogy a felújítási költségeket leírhassák a lakástulajdonosok az adójukból. A bérlakások szaporodásán sokat lendíthet a biztosítói nyugdíjpénztárak megjelenése a bérlakáspiacon - hiszen e befektetéskezelők rendelkeznek olyan hosszú lejáratú forrásokkal, amelyek az ingatlanfejlesztéshez megfelelőek lehetnek. Ivraui szerint az onnonteremtési az 1998-2002-es kormányzati időszakban is kulcskérdésnek tekintették, ugyanakkor szerinte hiba lenne a lakáspolitikát csak szociális oldalról megközelíteni, már csak annak társadalmi - családokra gyakorolt és gazdasági hatásai miatt is. A Fidesz által kezdeményezett, utóbb pazarlónak bizonyult kamattámogatási rendszert védve a politikus azt mondta: az finanszírozható lett volna kiegyensúlyozott költségvetési politika és gyors euróbevezetés mellett. Idén a költségvetés 130 milliárd forintot fizet kamattámogatásra, ez jóval kisebb összeg volna, ha az elmúlt nyolcévi kormányzás következtében a kamatfelár nem lenne ilyen magas. A képviselő szerint ugyanakkor az októberben életbe lépő kamattámogatási rendszer kevés lesz ahhoz, hogy érdemi hatást gyakoroljon a lakásszektorra - annak meghirdetése inkább csak kommunikációs lépés. MÁDI LÁSZLÓ