Népszava, 2022. november (149. évfolyam, 255-279. szám)

2022-11-21 / 271. szám

21 NÉPSZAVA , 2022. november 21., hétfő REFLEKTOR Sokaknak elérhetetlen az otthonteremtés FORDULAT Mind a kereslet, mind a kínálat szűkül a lakáspiacon, így egyre kevesebb ingatlan cserél gazdát. Ez megállíthatja a drágulást is, ám a magas lakásárak és hitelkamatok sokakat elzárnak a saját otthontól. VARGA DÓRA Jelentősen lelassult a nyár közepétől az ingatlanpiaci drágulás, de ez még korántsem jelenti azt, hogy olcsób­ban lehetne hozzájutni most a laká­sokhoz és házakhoz, mint egy évvel ezelőtt. Sőt, az év első felében lezaj­lott rekord-áremelkedések és a piaci hitelek folyamatos drágulása miatt évek óta nem látott mélységekbe zu­hant a lakásvásárlás elérhetősége. Ez már a főbb lakáspiaci számokon is meglátszik, hiszen a Magyar Nemzeti Bank (MNB) novemberi Lakáspiaci jelentése szerint szeptemberben bő harmadával kevesebb adásvétel volt, mint egy éve. A harmadik negyedév­ben pedig mindössze 32 ezer lakást adtak el az egy évvel korábbi 42 ezer után, ilyen kevés adásvételre utol­jára 2013-ban volt példa. A jelenlegi szabályok szerint az év végén kifutó falusi csod még valamelyest tudta mérsékelni a visszaesést, legalábbis a támogatásra jogosult településeken „csak” 16,5 százalékkal esett az adás­vételek száma. A megyeszékhelyeken viszont már 30, a nem csokos közsé­gekben pedig 37 százalékkal zuhant be a forgalom. Ennek oka, hogy az év első felében a lakásárak drasztikus emelkedésével párhuzamosan meg­lódult az infláció is, a hitelek pedig egyre drágábbak lettek, így a lakás­­vásárlásra fordítható jövedelmek és lehetőségek egyre jobban szűkültek. A jegybank adatai szerint április és június között nominálisan 24,8 százalékkal drágultak a lakások, ami az elmúlt 9 évben mért legmagasabb áremelkedést jelenti. A vidéki váro­sokban még ezt az országos átlagot is meghaladó gyorsasággal, 31,2 szá­zalékkal drágultak a lakóingatlanok. A fővárosban viszont kissé lassabb, 20,4 százalékos volt az áremelkedé­si ütem, a községekben pedig 15,6 százalék. A gyorsuló infláció miatt reálértelemben ez országosan „csak” 12,8 százalékos drágulást jelent, ami már némileg elmarad a korábbi csú­csot jelentő 16,1 százaléktól. A har­madik negyedévben már jelentősen lassult a lakásárak éves növekedése, ami azonban még mindig nomináli­san 18,4, reálértelemben 1,7 százalé­kos drágulást jelent (utóbbi alacsony értékében a magas infláció vastagon szerepet játszik). Az ingatlanárak és a lakáshitelka­matok emelkedését mindeközben a bérek növekedése nem tudta ellen­súlyozni, így a kölcsönből történő lakásvásárlás elérhetősége az idén jelentősen romlott. Az otthonterem­tési támogatást igénybe venni tudók számára még kedvezőbb a kép, ám akik erre nem vagy kisebb mérték­ben jogosultak, azok lakásvásárlási lehetőségei hosszú évek óta nem látott mélységbe süllyedtek - hívta fel a figyelmet Winkler Sándor, az MNB vezető közgazdasági elemzője. Az MNB jelentése szerint mivel az új építésű lakások jobban drágultak, mint a használtak, az elérhetőség problémája e szegmensben még je­lentősebb, pláne a fővárosban. Vi­déken ugyanis még mindig inkább megfizethetők az ingatlanok, mint Budapesten. Egy fővárosi kétgyer­mekes családnak például - az el­érhető támogatások igénybevétele mellett is - közel kétszer akkora jöve­­delemmel kell most rendelkeznie egy új lakás hitelből történő megvásárlá­sához, mint egy vidéki családnak. A lakásárak jövedelmekhez viszo­nyított nagysága már tavaly elkezdett emelkedni, és ez az idei első fél évben is folytatódott. A drágulás Budapes­ten és az összes vidéki régióközpont­ban meghaladta a jövedelmek emel­kedését. Debrecenben a tavalyi 11,8 év után az idei első fél évben már 13,3 évnyi teljes nettó átlagkeresetre volt szükség egy 75 négyzetméteres la­kás megvásárlásához. Miután egész Európában romlott a lakásvásárlás elérhetősége, Budapest továbbra is az ötödik legkevésbé megfizethető főváros a kontinensen, de eközben a 16,3 évnyi országos átlagjövedelem helyett már 18 évnyire van szükség egy 75 négyzetméteres lakóingatlan megvásárlásához. Mérséklődött a kereslet, visszaesett a lakáseladások 9 százalék alatti THM-mel már nem érhető el lakáshitel KORTUNET WINKLER SÁNDOR Hosszú évek óta nem látott mélységbe sül­lyedtek azoknak a lakásvásárlási lehetőségei, akik nem jutnak támogatáshoz Nincs vége a hiteldrágulásnak Egyre sűrűbben emelgetik hiteleik kamatát a kereskedelmi bankok, emiatt év elejéhez képest most már 40 százalékkal maga­sabb törlesztőrészlettel lehet fölvenni 20 évre egy 20 millió forintos lakáskölcsönt. A Bank360.hu lakáshitel-kalkulátora szerint az idén februárban egy ilyen kölcsön 4,78 százalékos teljes hiteldíjmutatóval (THM) havi 128 ezer forintos törlesztővel is elérhe­tő volt. Jelenleg viszont a legjobb ajánlat is 50 ezer forinttal magasabbról, 178 ezer fo­rintról indul, 9,24 százalékos THM mellett. A nagybankoknál ugyanakkor jellemzően már inkább 180-200 ezer forint közötti havi törlesztőrészletekkel lehet találkozni, és nem ritka az ennél magasabb ajánlat sem. A háttérben az októberben már 21,1 szá­zalékra ugrott inflációt megfékezni szándé­kozó jegybanki kamatemelések állnak, ami miatt immár 18 százalékon áll az irányadó ráta. Bár a kereskedelmi bankok még most is jóval ezalatt maradnak, kínálatukból mára végleg eltűntek a 9 százalék alatti THM- ek, a nagyobb pénzintézetek fele már 10 százalék feletti ajánlatokat ad, olykor nem is kicsivel. A Bank360.hu körképe szerint nincs már olyan bank, amely ne drágította volna meg jelzáloghiteleit legalább egyszer a Magyar Nemzeti Bank (MNB) szeptember 27-i alapkamat-emelése s az ezt követő, ok­tóber 14-i rendkívüli kamatemelése után. A kamatváltoztatások azóta folyamatosak, így a feltételek régebben szokásos hó eleji mó­dosulását november közepén újabb drágítá­sok követték. Jellemzően most azon bankok emeltek, amelyek legutóbb egy hónapja tet­ték meg ezt. További emelés azoktól várha­tó, amelyek legutóbb október közepén nyúl­tak a lakáshiteleikhez, és még 10 százalék alatti THM-mel is kínálják azokat. A folyamatos kamatemelések miatt egyre többek számára válik elérhetetlenné egy lakáshitel felvétele, hiszen az adósság­­fékszabályok miatt csak a nettó jövedelem feléig lehet eladósodni. A KSH legutolsó, au­gusztusi adatai szerint a bruttó mediánbér 389 ezer forint volt, ami adókedvezmények nélkül nettó 258 ezer forintnak felel meg. Legfeljebb ennyit visz haza tehát havonta a 3,2 millió teljes munkaidős alkalmazott fele, ami azt jelenti, hogy csak olyan hitelt tudnak fölvenni, aminek a törlesztőrészlete havonta maximum 129 ezer forint. Egy 20 millió fo­rintos, 20 éves futamidejű lakáshitel tehát 1,6 millió dolgozó számára már elérhetet­len, pedig abból még a használt lakásokért a megyeszékhelyeken átlagosan kért 27,5 millió forintos vételár sem jön ki, nemhogy a budapesti 43,4 millió. Lehetne persze a fu­tamidő elnyújtásával kisebbre faragni a havi törlesztőt, de nem biztos, hogy tanácsos ilyen magas kamatszintek mellett hosszú évtizedekre eladósodni. A jegybank pedig elejét is veheti ennek, hiszen egy november eleji kormányrende­let értelmében nemcsak a havi törlesztőre, hanem a teljes adósságra is megállapíthat jövedelemarányos maximumokat. Egy ilyen szabályozás ugyanakkor még jobban vissza­vetheti a hitelezést, holott szeptemberben már csak 79,3 milliárd forintot, azaz felean­­­nyi lakáshitelt vettek fel az ügyfelek - két­szer olyan drágán -, mint egy éve. Az MNB Hitelezési felmérése szerint a lakáshitelek iránti kereslet visszaesését szinte valamennyi bank érzékelte a harma­dik negyedévben, 91 százalékuk további lassulásra számít. Ebben az időszakban a pénzintézetek harmada szigorított a lakás­célú hitelek feltételein a gazdasági kilátások és az ügyfelek hitelképességének romlása miatt, ami az adósságfékszabályok szigo­rúbb belső alkalmazását jelentette. Eközben ugyanakkor több mint felük mérsékelte a hitelek felárait. A következő fél évben a ban­kok háromnegyede készül további szigorí­tásra, ekkor már a felárak emelésével. A fővárosban már csökkennek az árak Októberre megállt az árak emel­kedése Budapesten, sőt: a négy­zetméterárak néhány ezer forinttal lejjebb is mentek a harmadik ne­gyedévhez képest (ennek ellenére még mindig sokkal drágábban le­het lakáshoz jutni most, mint az év elején). Az Otthon Centrum adatai szerint a fővárosban a panelek ára csökkent a legnagyobb mérték­ben: az októberben kért 716 ezer forintos átlagos négyzetméterár 6 százalékkal kedvezőbb a harmadik negyedévben mértnél. Ez egy két­szobás lakás árában átlagosan 2 millió forint mínuszt jelent. Ugyan­ennyivel olcsóbb most egy 50 négyzetméteres téglalakás is: ezek négyzetméterára 4 százalékkal csökkent, jelenleg 960 ezer forint Budapesten. A házakért október­ben négyzetméterenként 593 ezer forintot kértek, ami 1,5 százalékos visszaesés a harmadik negyedév­hez képest: ez egy 100 négyzetmé­teres háznál 1 millió forintot tesz ki. Fölzárkóznak a megyeszékhelyek Egyre jobban közelítik Budapestet a megyeszékhelyek lakásárai, mi­vel ezekben a városokban az idei első fél évben nagyobb mértékben emelkedtek az átlagos négyzet­méterárak, mint a fővárosban. A megyeszékhelyek átlagos négy­zetméterára így a budapesti átlag 56 százalékát tette ki az idén, míg tavaly még csak 53 százalék volt. A többi településtípuson eközben nőtt vagy stagnált az árolló. A vi­déki városokban a tavalyi 46 szá­zalékról 43 százalékra csökkent az átlagos négyzetméterárak buda­pesti négyzetméterárakhoz mért szintje. A községekben most a fő­városi szint 25 százalékát teszik ki a négyzetméterárak, míg tavaly még 30 százalék volt az arány. Kockázatos túlértékeltség Történelmi magasságba, 21,5 százalékra emelkedett or­szágosan a lakásárak felülértékeltsége a jegybank sze­rint. Budapesten valamelyest enyhült ez a jelenség, de a túlértékeltség így is 10 százalékos. A jegybank figyel­meztet: a túlértékeltség több kockázatot is hordozhat. A túl magas lakásárak egyrészt kifeszítettebb helyzetbe kényszeríthetik a hitelfelvevőket, másrészt előfordulhat a lakásárak korrekciója is, ami viszont egyben a banki jelzálogfedezetek leértékelődését is jelentené.

Next