Világgazdaság, 2014. január (46. évfolyam, 1/11261-22/11282. szám)

2014-01-13 / 8. (11268.) szám

2 Tovább esett az elmúlt évben a lakóingatlanok adásvétele lakáspiac A tavalyi utolsó hó­nap ingatlanpiaci forgalma a szezonalitásnak megfelelően alacsony értéken zárt, egyebek között a kevesebb munkanap miatt. A decemberi adatokkal együtt a teljes 2013-as éves for­galom a Duna House becslése alapján összesen 83 600 ingat­lan adás-vételt jelentette, ami a 2008-as válságév óta a leg­alacsonyabb érték. A 2012-es forgalmat még segítette az év eleji végtörlesztési, majd az EU forrásból kkv-kat segítő Kom­binált Mikrohitel program, így az akkori 94 ezer fölötti szer­ződésszám 11 százalékkal volt erősebb a tavalyinál, amikor csak az otthonteremtő hitele­zés lassú emelkedése vált érez­hetővé az év második felétől.­­ Az ország legdrágább paneljai továbbra is a II. kerületben találhatók, bár igen kis számban A második fél évben a tég­laépítésű lakások átlagos négyzetméterárait összevetve a legdrágább Somogy megye volt 295 ezer forinttal, ami a főváros összevont átlagánál is magasabb. Igaz, a főváros presztízs­kerületekben ennél is magasabban, 320-330 ezer forint között voltak a négyzet­méterárak. Ugyancsak a má­sodik fél évben ugyanakkor Győr-Moson-Sopron megyében és Budapest egészét tekint­ve azonos, 170 ezer forintos négyzetméter áron vásárolták a panellakásokat. A második legdrágább megye épp az or­szág másik végében található Hajdú-Bihar megye, ahol 155 ezer forint volt az átlag. Bor­­sod-Abaúj-Zemplén valamint Tolna megye áll a rangsor al­ján, mindkét esetben 90 ezer forint alatti négyzetméterár át­lagokkal. Az ország legdrágább paneljai továbbra is a II. kerü­letben találhatók, bár igen kis számban. A néhány adás-vétel átlaga viszont 300 ezer forint fölött zajlik. A hagyományosan több panellakással rendelkező kerületek között a XIII. a leg­drágább, ahol 212 ezer forintért vették a lakásokat, de a másik népszerű kerület a XI. sem volt sokkal olcsóbb, itt az átlag 199 ezer forint volt lett négyzetmé­terenként. ■ VG Az ingatlanpiacot továbbra is gyenge fejlesztési aktivi­tás, magas kihasználatlan­sági mutatók és kockázatke­rülő befektetők jellemzik. A számok mögé tekintve azon­ban sokkal árnyaltabb piacot találunk számos kisebb be­fektetési tranzakcióval, éle­dező bérlői aktivitással. Demeter Kálmán „A befektetési piacon tavaly a 2009 és 2010-ben tapasztalt 200 millió euró körüli értéket regisztráltuk. Az utóbbi öt év­ben az átlagos éves befektetési volumen 239 millió eurót tett ki, ami jóval elmarad az ezt megelőző öt év egymilliárd eu­­rós átlagától” - állapította meg Lindwurm György, a DTZ Hun­gary Kft. befektetési igazgatója, aki szerint az elmúlt években erősen befolyásolta a magyar befektetési piac alakulását Bu­dapest rossz gazdasági meg­ítélése valamint az intézményi befektetők hazai piacaikra való visszahúzódása illetve a biz­tonságos, gazdaságilag stabil országok felé való fordulása. Pedig Budapest kedvező be­fektetési lehetőségeket tartogat az exkluzív minőségtől a jelen­tős ráfordítást igénylő kisebb értékű ingatlanokig, és mind­kettőre láttunk példát az elmúlt év során. A vevők köre is ha­sonlóan változatos. Lindwurm György tapasztalatai szerint egy kiemelkedő minőségű ter­mék még az olyan nemzetközi befektetők figyelmét is felkelti, amelyek pár éve még hallani se akartak a magyar piacról és aktív azok köre is, akik több millió euró értékben vesznek ki hosszú távra, megfelelő piaci értéken bérbe adott ingatlant. A vevők és az eladók elképze­lése azonban - főként az árak tekintetében - még mindig nincs egyensúlyban és ez je­lentősen nehezíti a piac erősö­dését. A befektetők szinte kizá­rólag a budapesti irodaházakat és főleg az egybérlős, hosszú távra kiadott kisebb-nagyobb kiskereskedelmi egységeket keresik, az utóbbiakat akár vidéken is. A DTZ Hungary befektetési igazgatója úgy lát­ja, hogy újra vonzóvá teheti Budapestet a régió iránt érdek­lődő befektetők körében, ha tartós pozitív jeleket küld az ingatlanpiac, illetve ha ugyan­akkor a régióban szűkül és drá­gul a kínálat. Az irodapiac mutatta az el­múlt évben a legtöbb pozitív változást - állapította meg a DTZ üzletágvezetője, Simonyi Balázs, aki szerint optimiz­musra adnak okot a csökkenő üresedési ráták és a javuló ke­reslet. Ugyanakkor továbbra is jellemző az alacsony fejleszté­si aktivitás, jóllehet 2014-ben közel 70 000 négyzetméter új irodaterülettel fog emelkedni az irodaállomány. Emellett továbbra is számos tervre van építési engedély, ahol egy na­gyobb előbérleti szerződés mellett elkezdődne a fejlesz­tés, de csupán két fejlesztő tervez a következő két évben építkezés. A keresleti oldalt vizsgálva fordult a trend az irodapiacon: a teljes kereslet nagy részét nem a szerződéshosszabbítá­sok uralták, mint az elmúlt években, hanem a nettó bérbe­adások aránya nőtt jelentősen. A tavalyi három negyedéves bérbeadási volumen 22 száza­lékát új bérlők tették ki. Annak ellenére, hogy jelenleg a teljes irodaállomány 22,8 százaléka, 589 ezer négyzetméter üresen áll, a nagyobb bérlők választá­si lehetőségei nagyon korláto­zottak, ha összefüggő, modern, jó helyen lévő irodát keresnek a fővárosban. A következő 6-12 hónapban esedékes költözése­ket figyelembe véve csupán ki­lenc épület felel meg egy 3000 négyzetméteres bérlet eseté­ben, míg az 5 ezer négyzetmé­tert meghaladó igények eseté­ben ez a szám négyre csökken. Magyarország ugyanis ismét rákerült a nemzetközi szolgál­tató központok, az SSC vállala­tok térképére. AZ SSC vállala­tok jelenleg több mint 250 000 négyzetmétert bérelnek. Az ipari és logisztikai ingat­lanpiacon sajnálatosan tovább gyengült a bérlői aktivitás és az üresedési ráta 4,8 százalék­­ponttal emelkedett egy év alatt - foglalta össze Joó Domonkos üzletágvezető. A bérlők évek óta tartó területoptimalizálá­sának eredményeként jelen­tősen emelkedett a kihaszná­latlansági mutató: jelenleg a teljes 1,8 millió négyzetméte­res állomány 23,8 százaléka vár bérlőre és nem várható jelentős javulás e téren az el­következendő 12 hónapban. A szerződéshosszabbítások mértéke is visszaesett, olyany­­nyira, hogy a szerződéshosz­­szabbítások a bérbeadások mindössze 37 százalékát tet­ték ki az első háromnegyed­évben. Ez abból adódik, hogy az elmúlt három évben több mint 400 ezer négyzetméterre újítottak szerződést, így a je­lentős bérlők - már a válság kitörését követő években - új­raértelmezték bérleti konst­rukcióikat és ekkor alakítot­ták ki stratégiáikat. Az új bér­beadások aránya ezzel együtt nőtt, de még mindig elmarad az előző évek szintjétől. Fon­tos hozzátenni, hogy ezeknek az új bérbeadásoknak a nagy része a meglévő ingatlanállo­mányon belüli költözést takar, mivel új, nagy szereplő nem je­lent meg a hazai piacon. Valóban éled már a tetszhalott? beruházások A gazdaságilag stabil országok felé fordultak a befektetők . to A bérelt ingatlanok ü­resedési rátája (százalék) iroda ipari és logisztika Á­rk52S 2009 2010 2011 2012 2013* * Harmadik negyedév. VG-GRAFIKA FORRÁS: DTZ Az ipari ingatlanok piacán tovább gyengült tavaly a bérlői aktivitás INGATLAN Nem épülnek bevásárlóközpontok A KISKERESKEDELMI egysé­gek piaca ugyanakkor válto­zatos képet mutat. Mindössze két fejlesztő jelen­tette be, hogy a következő években bevásárlóközpont építésbe kezd, de jelentős elő­relépés egyik esetben sem tapasztalható. A DTZ adatai szerint a jól pozícionált be­vásárlóközpontok kiváló bér­­beadottsági mutatóval büsz­kélkedhetnek, ám néhány esetben csak átalakítások és felújítások révén tudnak bér­lőknek megfelelő helyet biz­tosítani. Ezzel szemben sok pláza szenvedi meg a kihasz­nálatlansági emelkedését, a bérlői mix minőségének rom­lását és a látogatottság csök­kenését. Néhány felső kate­góriás márkán kívül kevés az új belépő, viszont számos nagyobb divatcég bővítette eladóterét az év folyamán. Az ezredfordulós szintre estek vissza a fejlesztések befektetések Lengyel- és Csehország viszi el a közép-európai beruházások nagy többségét Az ezredforduló szintjére zu­hantak vissza az ingatlanfej­lesztések az elmúlt évben, de a beinduló gazdasági növekedés hosszabb távon változást hoz­hat - állapította meg az Ingat­lanfejlesztői Kerekasztal Egye­­­­sület (IFK). Tavaly nem emel­kedett feljebb a mélypontról a hazai ingatlanfejlesztés: az IFK tagvállalatai által megva­lósított beruházások 100 millió eurós értéke a 2012-es szinten stagnál és megegyezik a 2000- ben megvalósított beruházások volumenével. Ez pedig a 2008- ban regisztrált 1,3 milliárd eu­ró alig 10 százaléka. Takács Ernő, az IFK elnöke úgy látja, hogy nem indul új fejlesztés, a kereslet sem növe­kedett, a befektetési piacon pe­dig egyszerűen nincsen érdemi tranzakció és a közép-európai befektetések szinte kivétel nélkül Lengyelországban és Csehországban zajlanak. Az in­gatlanfejlesztők portfoliójában számos jelentős nagyságrendű és megfelelően előkészített pro­jekt ragadt be, spekulatív (tehát kifejezetten befektetésre szánt) fejlesztések pedig nem indul­nak a kínálati piacon. A bedőlt projektek léte sem segíti a piac öntisztulását. Mindezek miatt a magyarországi irodaházakban, logisztikai és kiskereskedelmi központokban igen alacsonyak a bérleti díjak. A következő években azonban változásokra számít az IFK elnöke. „A gazdasági növekedés be­indulásának eredményekép­pen nőhet az érdeklődés az ingatlanfejlesztők által nyújtott üzleti infrastruktúra (telep­hely, raktár, ipari telek, iro­da, kereskedelmi ingatlanok) iránt. A kereslet bővülése, a vá­sárlóerő növekedése, a korábbi fejlesztések pénzügyi lezárása rendbe hozhatja a piacot, ami­nek köszönhetően ismét bein­dulhat az ingatlanfinanszíro­zás” - mondta el Takács Ernő, hozzátéve, hogy egyes elemzők és a kormány 2 százalék körüli gazdasági növekedésre vonat­kozó prognózisa optimizmusra adhat okot, ugyanakkor fontos lenne, hogy ebben ne csupán a mezőgazdaságnak és a köz­pénzből, EU-forrásból finanszí­rozott állami és önkormányzati beruházásoknak legyen sze­repe. A gazdasági növekedés azonban csak lassan lendíti be az ingatlanfejlesztést, hiszen egy új épület megvalósítása az engedélyezéstől az átadásig legalább két évig tart. Az IFK ugyanakkor örven­detesnek tartja, hogy az MNB akár kereskedelmi ingatlan­­fejlesztések finanszírozását is lehetővé teszi a Növekedési Hi­telprogram II. lépcsőjében ren­delkezésre álló 2 ezer milliárd forintból. ■ D. K. K Kihasználatlan versenyképesség az IFK már régóta hangsú­lyozza: Budapest irodakíná­lata igen versenyképes a ré­gióban, azonban a gyakori jogsza­bályváltozások és számos kapkodó állami intézkedés miatt külföldön nem tartják kiszámíthatónak a hazai gazdasági és üzleti környeze­tet, márpedig e nélkül nem jelentkeznek új bérlők a ha­zai piacon. „az előrelépéshez megbíz­ható üzleti környezet, ver­senyképes jogi szabályozás valamint gyors, olcsó, átlát­ható engedélyezés, ügyinté­zés is szükséges” - foglalta össze Takács Ernő. 2014. JANUÁR 13., HÉTFŐ Új ingatlanátadások Budapesten (ezer négyzetméter) Iroda Kiskeres­kedelmi Ipari 2009 300,2 76,0 166,0 2010 172,6 4,0 68,3 2011 87,4 64,0 10,1 2012 23,0 5,3 16,5 2013 19,3 20,0 10,8 FORRÁS: DTZ Tagvállalatok beruházásai (IFK) Millió euró Négyzetméter 2009 662,5 276 634 2010 652,3 185903 2011 275,0 80333 2012 118,8 58533 2013 108,0 42 266 FORRÁS­: INGATLANFEJLESZTŐI KEREKASZTAL EGYESÜLET

Next