Világgazdaság, 2014. január (46. évfolyam, 1/11261-22/11282. szám)
2014-01-13 / 8. (11268.) szám
2 Tovább esett az elmúlt évben a lakóingatlanok adásvétele lakáspiac A tavalyi utolsó hónap ingatlanpiaci forgalma a szezonalitásnak megfelelően alacsony értéken zárt, egyebek között a kevesebb munkanap miatt. A decemberi adatokkal együtt a teljes 2013-as éves forgalom a Duna House becslése alapján összesen 83 600 ingatlan adás-vételt jelentette, ami a 2008-as válságév óta a legalacsonyabb érték. A 2012-es forgalmat még segítette az év eleji végtörlesztési, majd az EU forrásból kkv-kat segítő Kombinált Mikrohitel program, így az akkori 94 ezer fölötti szerződésszám 11 százalékkal volt erősebb a tavalyinál, amikor csak az otthonteremtő hitelezés lassú emelkedése vált érezhetővé az év második felétől. Az ország legdrágább paneljai továbbra is a II. kerületben találhatók, bár igen kis számban A második fél évben a téglaépítésű lakások átlagos négyzetméterárait összevetve a legdrágább Somogy megye volt 295 ezer forinttal, ami a főváros összevont átlagánál is magasabb. Igaz, a főváros presztízskerületekben ennél is magasabban, 320-330 ezer forint között voltak a négyzetméterárak. Ugyancsak a második fél évben ugyanakkor Győr-Moson-Sopron megyében és Budapest egészét tekintve azonos, 170 ezer forintos négyzetméter áron vásárolták a panellakásokat. A második legdrágább megye épp az ország másik végében található Hajdú-Bihar megye, ahol 155 ezer forint volt az átlag. Borsod-Abaúj-Zemplén valamint Tolna megye áll a rangsor alján, mindkét esetben 90 ezer forint alatti négyzetméterár átlagokkal. Az ország legdrágább paneljai továbbra is a II. kerületben találhatók, bár igen kis számban. A néhány adás-vétel átlaga viszont 300 ezer forint fölött zajlik. A hagyományosan több panellakással rendelkező kerületek között a XIII. a legdrágább, ahol 212 ezer forintért vették a lakásokat, de a másik népszerű kerület a XI. sem volt sokkal olcsóbb, itt az átlag 199 ezer forint volt lett négyzetméterenként. ■ VG Az ingatlanpiacot továbbra is gyenge fejlesztési aktivitás, magas kihasználatlansági mutatók és kockázatkerülő befektetők jellemzik. A számok mögé tekintve azonban sokkal árnyaltabb piacot találunk számos kisebb befektetési tranzakcióval, éledező bérlői aktivitással. Demeter Kálmán „A befektetési piacon tavaly a 2009 és 2010-ben tapasztalt 200 millió euró körüli értéket regisztráltuk. Az utóbbi öt évben az átlagos éves befektetési volumen 239 millió eurót tett ki, ami jóval elmarad az ezt megelőző öt év egymilliárd eurós átlagától” - állapította meg Lindwurm György, a DTZ Hungary Kft. befektetési igazgatója, aki szerint az elmúlt években erősen befolyásolta a magyar befektetési piac alakulását Budapest rossz gazdasági megítélése valamint az intézményi befektetők hazai piacaikra való visszahúzódása illetve a biztonságos, gazdaságilag stabil országok felé való fordulása. Pedig Budapest kedvező befektetési lehetőségeket tartogat az exkluzív minőségtől a jelentős ráfordítást igénylő kisebb értékű ingatlanokig, és mindkettőre láttunk példát az elmúlt év során. A vevők köre is hasonlóan változatos. Lindwurm György tapasztalatai szerint egy kiemelkedő minőségű termék még az olyan nemzetközi befektetők figyelmét is felkelti, amelyek pár éve még hallani se akartak a magyar piacról és aktív azok köre is, akik több millió euró értékben vesznek ki hosszú távra, megfelelő piaci értéken bérbe adott ingatlant. A vevők és az eladók elképzelése azonban - főként az árak tekintetében - még mindig nincs egyensúlyban és ez jelentősen nehezíti a piac erősödését. A befektetők szinte kizárólag a budapesti irodaházakat és főleg az egybérlős, hosszú távra kiadott kisebb-nagyobb kiskereskedelmi egységeket keresik, az utóbbiakat akár vidéken is. A DTZ Hungary befektetési igazgatója úgy látja, hogy újra vonzóvá teheti Budapestet a régió iránt érdeklődő befektetők körében, ha tartós pozitív jeleket küld az ingatlanpiac, illetve ha ugyanakkor a régióban szűkül és drágul a kínálat. Az irodapiac mutatta az elmúlt évben a legtöbb pozitív változást - állapította meg a DTZ üzletágvezetője, Simonyi Balázs, aki szerint optimizmusra adnak okot a csökkenő üresedési ráták és a javuló kereslet. Ugyanakkor továbbra is jellemző az alacsony fejlesztési aktivitás, jóllehet 2014-ben közel 70 000 négyzetméter új irodaterülettel fog emelkedni az irodaállomány. Emellett továbbra is számos tervre van építési engedély, ahol egy nagyobb előbérleti szerződés mellett elkezdődne a fejlesztés, de csupán két fejlesztő tervez a következő két évben építkezés. A keresleti oldalt vizsgálva fordult a trend az irodapiacon: a teljes kereslet nagy részét nem a szerződéshosszabbítások uralták, mint az elmúlt években, hanem a nettó bérbeadások aránya nőtt jelentősen. A tavalyi három negyedéves bérbeadási volumen 22 százalékát új bérlők tették ki. Annak ellenére, hogy jelenleg a teljes irodaállomány 22,8 százaléka, 589 ezer négyzetméter üresen áll, a nagyobb bérlők választási lehetőségei nagyon korlátozottak, ha összefüggő, modern, jó helyen lévő irodát keresnek a fővárosban. A következő 6-12 hónapban esedékes költözéseket figyelembe véve csupán kilenc épület felel meg egy 3000 négyzetméteres bérlet esetében, míg az 5 ezer négyzetmétert meghaladó igények esetében ez a szám négyre csökken. Magyarország ugyanis ismét rákerült a nemzetközi szolgáltató központok, az SSC vállalatok térképére. AZ SSC vállalatok jelenleg több mint 250 000 négyzetmétert bérelnek. Az ipari és logisztikai ingatlanpiacon sajnálatosan tovább gyengült a bérlői aktivitás és az üresedési ráta 4,8 százalékponttal emelkedett egy év alatt - foglalta össze Joó Domonkos üzletágvezető. A bérlők évek óta tartó területoptimalizálásának eredményeként jelentősen emelkedett a kihasználatlansági mutató: jelenleg a teljes 1,8 millió négyzetméteres állomány 23,8 százaléka vár bérlőre és nem várható jelentős javulás e téren az elkövetkezendő 12 hónapban. A szerződéshosszabbítások mértéke is visszaesett, olyanynyira, hogy a szerződéshoszszabbítások a bérbeadások mindössze 37 százalékát tették ki az első háromnegyedévben. Ez abból adódik, hogy az elmúlt három évben több mint 400 ezer négyzetméterre újítottak szerződést, így a jelentős bérlők - már a válság kitörését követő években - újraértelmezték bérleti konstrukcióikat és ekkor alakították ki stratégiáikat. Az új bérbeadások aránya ezzel együtt nőtt, de még mindig elmarad az előző évek szintjétől. Fontos hozzátenni, hogy ezeknek az új bérbeadásoknak a nagy része a meglévő ingatlanállományon belüli költözést takar, mivel új, nagy szereplő nem jelent meg a hazai piacon. Valóban éled már a tetszhalott? beruházások A gazdaságilag stabil országok felé fordultak a befektetők . to A bérelt ingatlanok üresedési rátája (százalék) iroda ipari és logisztika Árk52S 2009 2010 2011 2012 2013* * Harmadik negyedév. VG-GRAFIKA FORRÁS: DTZ Az ipari ingatlanok piacán tovább gyengült tavaly a bérlői aktivitás INGATLAN Nem épülnek bevásárlóközpontok A KISKERESKEDELMI egységek piaca ugyanakkor változatos képet mutat. Mindössze két fejlesztő jelentette be, hogy a következő években bevásárlóközpont építésbe kezd, de jelentős előrelépés egyik esetben sem tapasztalható. A DTZ adatai szerint a jól pozícionált bevásárlóközpontok kiváló bérbeadottsági mutatóval büszkélkedhetnek, ám néhány esetben csak átalakítások és felújítások révén tudnak bérlőknek megfelelő helyet biztosítani. Ezzel szemben sok pláza szenvedi meg a kihasználatlansági emelkedését, a bérlői mix minőségének romlását és a látogatottság csökkenését. Néhány felső kategóriás márkán kívül kevés az új belépő, viszont számos nagyobb divatcég bővítette eladóterét az év folyamán. Az ezredfordulós szintre estek vissza a fejlesztések befektetések Lengyel- és Csehország viszi el a közép-európai beruházások nagy többségét Az ezredforduló szintjére zuhantak vissza az ingatlanfejlesztések az elmúlt évben, de a beinduló gazdasági növekedés hosszabb távon változást hozhat - állapította meg az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület (IFK). Tavaly nem emelkedett feljebb a mélypontról a hazai ingatlanfejlesztés: az IFK tagvállalatai által megvalósított beruházások 100 millió eurós értéke a 2012-es szinten stagnál és megegyezik a 2000- ben megvalósított beruházások volumenével. Ez pedig a 2008- ban regisztrált 1,3 milliárd euró alig 10 százaléka. Takács Ernő, az IFK elnöke úgy látja, hogy nem indul új fejlesztés, a kereslet sem növekedett, a befektetési piacon pedig egyszerűen nincsen érdemi tranzakció és a közép-európai befektetések szinte kivétel nélkül Lengyelországban és Csehországban zajlanak. Az ingatlanfejlesztők portfoliójában számos jelentős nagyságrendű és megfelelően előkészített projekt ragadt be, spekulatív (tehát kifejezetten befektetésre szánt) fejlesztések pedig nem indulnak a kínálati piacon. A bedőlt projektek léte sem segíti a piac öntisztulását. Mindezek miatt a magyarországi irodaházakban, logisztikai és kiskereskedelmi központokban igen alacsonyak a bérleti díjak. A következő években azonban változásokra számít az IFK elnöke. „A gazdasági növekedés beindulásának eredményeképpen nőhet az érdeklődés az ingatlanfejlesztők által nyújtott üzleti infrastruktúra (telephely, raktár, ipari telek, iroda, kereskedelmi ingatlanok) iránt. A kereslet bővülése, a vásárlóerő növekedése, a korábbi fejlesztések pénzügyi lezárása rendbe hozhatja a piacot, aminek köszönhetően ismét beindulhat az ingatlanfinanszírozás” - mondta el Takács Ernő, hozzátéve, hogy egyes elemzők és a kormány 2 százalék körüli gazdasági növekedésre vonatkozó prognózisa optimizmusra adhat okot, ugyanakkor fontos lenne, hogy ebben ne csupán a mezőgazdaságnak és a közpénzből, EU-forrásból finanszírozott állami és önkormányzati beruházásoknak legyen szerepe. A gazdasági növekedés azonban csak lassan lendíti be az ingatlanfejlesztést, hiszen egy új épület megvalósítása az engedélyezéstől az átadásig legalább két évig tart. Az IFK ugyanakkor örvendetesnek tartja, hogy az MNB akár kereskedelmi ingatlanfejlesztések finanszírozását is lehetővé teszi a Növekedési Hitelprogram II. lépcsőjében rendelkezésre álló 2 ezer milliárd forintból. ■ D. K. K Kihasználatlan versenyképesség az IFK már régóta hangsúlyozza: Budapest irodakínálata igen versenyképes a régióban, azonban a gyakori jogszabályváltozások és számos kapkodó állami intézkedés miatt külföldön nem tartják kiszámíthatónak a hazai gazdasági és üzleti környezetet, márpedig e nélkül nem jelentkeznek új bérlők a hazai piacon. „az előrelépéshez megbízható üzleti környezet, versenyképes jogi szabályozás valamint gyors, olcsó, átlátható engedélyezés, ügyintézés is szükséges” - foglalta össze Takács Ernő. 2014. JANUÁR 13., HÉTFŐ Új ingatlanátadások Budapesten (ezer négyzetméter) Iroda Kiskereskedelmi Ipari 2009 300,2 76,0 166,0 2010 172,6 4,0 68,3 2011 87,4 64,0 10,1 2012 23,0 5,3 16,5 2013 19,3 20,0 10,8 FORRÁS: DTZ Tagvállalatok beruházásai (IFK) Millió euró Négyzetméter 2009 662,5 276 634 2010 652,3 185903 2011 275,0 80333 2012 118,8 58533 2013 108,0 42 266 FORRÁS: INGATLANFEJLESZTŐI KEREKASZTAL EGYESÜLET