Közjegyzők Közlönye, 2004 (8/51. évfolyam)
2004 / 1. szám - A TUDOMÁNY TOLLÁBÓL - Kurucz Mihály: A telekkönyv, illetőleg az ingatlan-nyilvántartás valósággal egyezősége és viszonya a közhitelesség joghatásához
Közjegyzők Közlönye A TUDOMÁNY TOLLÁBÓL A telekkönyv, illetőleg az ingatlan-nyilvántartás valósággal egyezősége és viszonya a közhitelesség joghatásához A telekkönyvi, illetőleg ingatlan-nyilvántartási irodalomban gyakran előforduló állítás, a nyilvánkönyvek közhitelességének a valóságos állapotokkal való tartalmi összekapcsolása. A nyilvánkönyv valósággal egyezőségének fogalma mögött valójában viszonyítási helyzetet kell értenünk, nevezetesen egyfelől a nyilvánkönyvben feltüntetett jogállapot, másfelől a ténylegesen fennálló anyagi jogi helyzet, illetőleg az ingatlan természeti, fizikai tulajdonságainak egymáshoz való viszonyát. Nem véletlen e kettős megközelítése a nyilvánkönyvek valósággal egyezőségének. A kettős nyilvánkönyvi rendszerben, ahol az ingatlanok természeti azonosító jegyei, illetőleg az ingatlanokra vonatkozó jogok elkülönült nyilván könyvezés tárgyai, ott a fogalmak összemosódása szabály szerint nem alakul ki. Azért kell mégis óvatosan bánnunk a kijelentéssel, mert például az ingatlan határvonala egyszerre a természetben is megjelenő vonal, de jogi meghatározottsága kézenfekvő. A kataszteri térképen ábrázolt határvonal melletti közhitelesség a valódi jogi állapottal való egyezőséget jelenti, de semmiképpen sem azt, hogy a valóságos természeti állapottal is megegyezne a térképi határvonal. Az ingatlan művelési ága esetén már azt mondjuk, hogy a kataszteri nyilvántartás közhitelessége azt jelenti, hogy a kataszterben szereplő adat azonos a valóságos természeti állapottal. Azzal, hogy a két elkülönülő célokat szolgáló nyilvánkönyv egységessé vált, a közhitelesség tartalma nem vált azzá, annak ellenére sem, hogy az Ingtvr.12 csak egy - általa a Ptk.-hoz egyébként kísértetiesen azonos módon nem meghatározott - közhitelesség fogalmat használt. Az egységes ingatlan-nyilvántatás közhitelessége kifejtésekor ennek megfelelően mindig fennállt és áll az a veszély, hogy - egyfajta tévedések vígjátékaként - többen mást, illetőleg ugyanazt értik a közhitelesség fogalma alatt és mind a két esetben rosszul teszik. Ha ugyanazt értik a tulajdonjog bejegyzéséhez tartozó közhitelesség fikcióján, mint az ingatlan területe, művelési tekintetében, akkor azért tévednek, mert a jogok, tények esetében fennálló fikciós tényállást azonosítják az ingatlan nagyságának, használata módjának a természetbeni állapotával. Az ugyanazon fogalomhasználat mögött a jogi, illetőleg fizikai jelenség különbözősége húzódik.4 * Ha a közhitelesség fogalma alatt különböző tartalmi jegyeket értenek, akkor azzal az a baj, hogy az egyfelől a jogszabályból közvetlenül nem következik, illetőleg a fogalom többes jelentése éppen ! Lásd erről különösen: Jójárt László: Az ingatlan-nyilvántartás közhitelessége. Magyar Jog, 20001. szeptember 513-518. old., továbbá Petrik Ferenc: A telekkönyvi jog alapelvei, a közhitelesség vélelme. MJ, 2003. május. 257—264.old. , 1972. évi 31. sz. törvényerejű rendelet 2. §. 3 Jójárt László: Az ingatlanok nyilvántartásának szabályai. Perfekt Kiadó Bp. 1994. 17. old. 4 Jójárt László: Az ingatlanok nyilvántartásának szabályai. Perfekt Kiadó Bp. 1994. 17. old. „A jogok és tények nem természetbeni, hanem eszmei valóságok. Ennek megfelelően helyesebb a valósággal egyezőség kapcsán a jogok és tények vonatkozásában a tényleges helyzetről beszélni.” annak lényegét elhatároló és egyértelmű tartalmát vonja kétségbe, magát a jogi fogalmat teszi értelmezhetetlenné, következésképpen értelmetlenné. Ez az oka annak, hogy körbejárjuk a közhiteleségnek és a valósággal egyezőségnek a kapcsolatát, kísérletet téve arra, hogy megtaláljuk a tartalmi összekapcsolódás okát, gyökereit, igazolhatóságát vagy téves voltát. A valódi jogállapottal való egyezőség a klasszikus polgári telekkönyv Az első meglepő megjegyzésünk az, hogy a klasszikus telekkönyvben a valósággal egyezőség tartalma nem a közhitelességgel, hanem a bejegyzés konstitutív hatásával, illetőleg a telekkönyvezés korlátozott tárgyi körével, a csak a dologi jogok nyilvántartására szolgáló jellegével áll összefüggésben, és semmi köze a közhitelességhez. A valósággal, pontosabban a valódi jogállapottal való egyezőség, mint telekkönyvi rendező elv a telekkönyvi irodalomban csak részlegesen, nevezetesen a klasszikus polgári telekkönyv kapcsán, ott is csak a dologi jogok körét illetően bukkan fel. Ennek oka, hogy a klasszikus telekkönyv eleinte csak a dologi jogok joghatásos nyilvántartása. A közhitelességet a valódisággal azonosító felfogás oka nyilvánvaló. A magánjog szabálya szerint telekkönyvi bejegyzés nélkül jogügyleten alapuló dologi jogok egyáltalán nem keletkezhetnek, nem szűnhetnek és nem változhatnak meg, következésképp a telekkönyv tartalma mindig a valódi dologi jogviszonyokat tükrözi. A dologi jogviszonyok telekkönyvi bejegyzéssel, a telekkönyvi nyilvánosság folytán válnak a felismerhetőekké, és csak azok a jogok dologi hatásúak, amelyek a telekkönyvbe szabályszerűen bejegyeztek. Ezért bír a telekkönyv a hitelesség jellegével, amelynél fogva annak tartalmát olyannak kell tekinteni, mely jogilag igaz és az ingatlanforgalomra nézve kimerítő.6 * Ha közelebbről elemezzük valóságos állapottal egyezőség nyilvánkönyvi vélelmét, akkor azt kell mondanunk, hogy a valósággal egyezőség, mint megdönthető törvényes vélelem a klasszikus polgári telekkönyvben értelmezhető. A klasszikus telekkönyvben anyagi jogi okai vannak a nyilvánkönyvbe-vételnek, egyrészt a dologi jogokhoz kapcsolt nyilván 3 Jójárt László : Az ingatlan-nyilvántartás közhitelessége, Magyar Jog, 2001. szeptember, 513-518. old. ( Imling Konrád: A magyar telekkönyvi jog, Franklin Társulat, Bp. 1902. 26. old.) ....a nyilvánosság alapelvének alkalmazásával válnak a dologi jogviszonyok felismerhetőekké, közhitelűekké, ...csak azok a jogok dologi hatályúak, amelyet a telekkönyvbe szabályszerűen bejegyeztek. Ezért bír a telekkönyv a hitelesség jellegével_Szladits Károly: Dologi Jog. Bp. 1930. Grill Károly Könyvkiadó, 154. old. Sárffy Andor Telekkönyvi Rendtartás, A szerző kiadása, Budapest, 1941. 27. oldal. Kolosváry Bálint: Dologi Jog. Magyar Magánjog V. szerk.: Szladits Károly. BP. 1942. Grill Károly Könyvkiadóvállalata 17. old. 3